出租的这栋楼，到底能贷多少？
温哥华、卑诗省买出租物业的人，最后关心的都是这几个数字——能贷多少、利率多少、每个月还多少。但这几个数字从哪来，取决于一件事先定下来：这一栋楼本身有几户住宅单位。1 到 4 户，走住宅贷款，看你个人收入；5 户或以上，走商业贷款，看这栋楼自己能收多少租。分界线一过，规则整个换了一套。
作者：李会民（Morning Lee） · BC 持牌贷款经纪 #MB609900 · 地产经纪 #172540 · 最后更新：2026-09-01
先分清楚：这一栋楼算住宅还是商业？
分界线是户数：这一栋楼本身有多少个独立单位——各自有自己的厨房、卫生间、入口。1 到 4 户，走住宅贷款；5 户或以上，走商业贷款。
这里最容易搞混的一点：把"这一栋楼有几户"和"你名下总共有几套房产"当成同一件事。这是两个完全不同的问题——分类只看这一栋楼本身，不看你名下还有没有别的物业。名下 8 套各自独立的独立屋，每一套都是 1 户，全部走住宅贷款；名下只有 1 套但是 6 户的公寓楼，走商业贷款。
你名下总共还能再贷几套、贷方从第几套开始收紧，是另一个问题，跟这一栋楼算住宅还是商业没有关系，见出租投资房贷款那一页。
住宅这条路，能贷多少
1 到 4 户，看的是你的个人收入、信用和负债比，不是这栋楼自己的账。非自住的出租物业，一般至少两成首付；租金能算进你收入的比例，因贷方的算法不同，从五成到十成不等。
你自己住其中一户、其余出租的情况，规则会更接近自住房，首付要求通常低不少——这个安排要在申请前讲清楚。
这条路的完整细节，包括租金怎么算、贷方从第几套开始说不、什么时候该换结构而不是换贷方，见出租投资房贷款：第二套、第三套怎么算得过。
商业这条路，能贷多少
5 户或以上，看的是这栋楼自己一年能收多少净营运收入（NOI），够不够覆盖一年的还款（DSCR）——不是你的工资单。
首付成数不是一个固定百分比，是物业类型、位置、租约质量和 DSCR 一起算出来的结果。多单元住宅通常是商业贷款里杠杆最高的一类；符合条件的还能走 CMHC 的保险产品（比如 MLI Select），杠杆更高、摊还更长，代价是流程更长、条件更多。
这条路的完整细节，包括 NOI/DSCR 怎么算、公司名下持有怎么处理、要准备哪些文件，见商业贷款，多户公寓单独还有更细的一页。
户数算错了，能贷多少也会跟着算错
走错了申请路线，浪费的不只是心情。按住宅那套流程递交一栋实际是 5 户的楼，多半会在评估或审批中被打回来，重新走商业那套流程；反过来把一栋 4 户楼硬按商业去谈，通常拿到的条件反而更差——多单元住宅本来就是住宅贷款里能拿到最好条件的一类。
买之前先把这一栋楼的合法户数确认清楚，是政府登记的户数，不是自己数的。市政的分区和物业登记记录能查到这个数字，跟卖家说的、跟房源描述写的对一遍。
常见问题
我这栋房子，楼上自住，楼下两个出租套房，算几户？
三户——自住那一户也算在总户数里。三户在 1 到 4 户的范围内，走的还是住宅贷款，不会因为其中一户自住、两户出租就变成商业算法。具体这两户的租金怎么算进你的收入、自住加出租的组合首付要求是多少，见出租投资房贷款那一页。
我名下有两栋楼，各自都是 3 户的独立屋，加起来是不是就该按商业算？
不是。分类不会跨物业累加，两栋楼各自单独算，各自都在 1 到 4 户的范围内，都还是住宅贷款。你名下总共能再贷几笔、贷方从第几套开始收紧，是贷方对持有物业数量的另一个限制，跟这一栋楼本身的分类是两件事，见出租投资房贷款里"贷方从第几套开始说不"那一段。
楼下商铺、楼上住宅的混合用途楼，算哪一种？
多数情况按商业审，具体看单元数和住宅面积占比。有些贷方对住宅占比高的项目会用接近住宅的条线，值得逐家问。
4 户和 5 户，差的到底是什么？
不只是多一户这么简单，审批看的东西整个换了一套：4 户看你个人的收入和信用，5 户看这一栋楼自己的净收入能不能覆盖还款。首付成数、利率、需要的文件、审批时间，全都跟着变。
不确定自己这一栋楼该走哪条路？
打电话来，把地址、户数、有没有自住讲清楚，通常一句话就能分清，不用自己先猜。