专业人士：收入不低，但收入的形状复杂

收入明明不低，为什么算出来的额度反而不够？

因为多数贷方的算法是照着工资设计的，而你的收入不是工资。

分红一般要看两年，合伙人分配要看财务报表，奖金要平均，股票通常要有历史。哪一段历史不够，那部分收入在这套算法里就等于零。这不是在判断你赚不赚钱，是这套表格只认某几种证据。

分红（T5）算不算收入？

多数贷方算，但通常要两年，而且用税前还是税后的数，各家不同。

如果分红来自你自己的公司，一般还要配上 T2、财务报表和会计师信，说明公司有能力继续这样分。如果你去年才从工资改成分红，那一年在贷方眼里就成了断层——这也是我为什么会劝人在申请前别动工资结构。

合伙人的分配要怎么证明？

一般靠三样东西一起：T5013、个人报税表、合伙企业的财务报表。

律所、诊所、会计师事务所的合伙人常见的麻烦是：分配额每年跳，年底还有一笔结算。多数贷方会取一个平均，也会看你的持份稳不稳。刚升合伙人、只有几个月历史的，通常要用之前的雇员收入接上。

奖金、RSU、期权，能不能算进去？

奖金一般可以，多数贷方取两年平均；股票类的收入认不认，各家差得很远。

常见的要求是雇主信里写清这部分是不是常规发放，再加两年的 T4 或报税记录佐证。已经归属、卖掉、进了账户的，比纸面上还没到手的好用得多。一次性的签约奖金，多数贷方不算。

诊所刚开、刚入伙，历史不够两年怎么办？

能做，但顺序很重要——买房和出来单干的先后，直接影响批不批。

只要你还在原来的机构领工资，那份收入历史就是完整的，很多事在辞职之前反而更好办。已经出来了，就靠执业合同、执照、首付和信用来补。有些贷方对特定执业人群有单独的政策，条件和名称各家不同，我会按你的执照类型去找。

你那条专业人士信贷额度，会不会拖后腿？

会，而且这是我看到最常被忽略的一项。

一条 20 万的执业信贷额度，就算你一分没动——数字仅为示例——有些贷方仍然会按额度折一笔月供算进你的负债比，也有些贷方只按你实际欠的余额算。两种算法差很远。所以递申请之前，值得先弄清楚自己名下的授信总额，用不到的部分可以先降下来。

用公司名义买房，还是个人名义？

自住房多数还是个人名义，因为可选的贷方多得多。

公司持有通常按商业或者另类贷款来做，条件不一样，成本也不一样。税务上怎么划算要问你的会计师；我这边能告诉你的是两种做法各自能拿到什么样的贷款条件。两边一起看，再决定。

现在能先做的三件事

第一，把最近两年的 T1、NOA 和 T5 或 T5013 找齐；有公司的加上 T2 和财务报表。你只管收集，不用整理，剩下的我来看。

第二，去查一下你名下每条信贷额度和信用卡的授信总额，不只是余额——就是上面说的那一项。第三，如果你今年打算改工资结构、辞职入伙、或者开诊所，先来问一次时机。这三件事的顺序放对了，能省掉后面很多解释。

常见问题

刚从外地过来执业，加拿大这边没有收入历史，能贷吗？

一般有路可走，不一定非要熬出加拿大本地的收入历史才能申请。多数贷方会看你的执业执照、雇佣或执业合同，以及你搬来之前的收入记录，而不是硬性要求几年本地报税单。首付比例和信用记录在这类文件里的权重会更大一些，等于是替代了原本靠时间攒出来的那份收入历史。具体能拿到什么条件因人而异，值得认真问一次，不要先入为主觉得门关上了。

工资很高，但刚换工作还在试用期，怎么算？

多数贷方希望看到你已经过了试用期，或者至少在同一个行业里有连续的就业记录，哪怕现在这份工作是新的。有些贷方愿意凭一份正式聘书就接受全新的岗位，但这要看行业和职位——一个有清楚执业记录的持牌专业和一次跨行业的转职，在贷方眼里不是一回事。工资数字高低本身不能单独说明问题，所以换工作和买房这两件事谁先谁后，值得在动手之前先打一个电话问清楚。

读书时期的执业贷款还没还完，会不会有影响？

会算进你的负债比，跟其它每月要还的账一样处理，但通常不算是文件上的污点，不像一次逾期那样被特别对待。真正影响判断的是每月还款金额有多少、还剩多久还完，这两个数字才是拿来跟你收入一起算的东西。有时候把这笔贷款本身的还款期拉长一点（跟房贷是两码事），能把每月还款压低，反而对你的额度有实实在在的帮助，这个可以直接问贷方能不能操作。

配偶的信用记录不太好，会不会连累你？

如果对方一起上贷款，多数贷方会按两人里较低的那个信用分数来看整份文件，也就是说她的情况确实会影响到整体，不只是她自己那一部分。也可以只用你一个人的名字申请，这样就不受影响，但代价是额度只按一个人的收入算，通常会明显小一截，具体差多少要看两人收入差距有多大。这两种走法哪个更划算不是一眼能看出来的，值得拿真实数字都算一遍再决定。

收入有一部分是外币的，能不能用？

有些贷方接受，一般会针对汇率风险打个折扣，同时也要看这笔收入是不是长期稳定、有没有完整的完税记录，不是偶尔一笔转账就能算数。打几折、要不要接受，因贷方而异，有时候也跟具体是哪种货币有关，没有一个统一标准答案。这是一件真的需要一家一家问、不能只凭一家说不行就认定所有贷方都一样的事。

打算两三年后换更大的房子，现在该做什么？

现在开始把收入结构稳住，尽量别在换房前这一两年里改——比如从固定工资转成大比例分红、或者突然成立公司。另外也别在换房前一年新增大额授信，这些动作会实实在在留在文件里，不管平时感不感觉得到。多数贷方看的是最近两年的收入记录，你现在做的每一个决定，到时候正好会落在那个被审查的窗口里，提前想清楚比临时补救有用得多。