专业人士 · 高收入：收入高、信用好，利率和条款怎么拿到最好

这一页写给谁？

写给收入高、信用好的人，不管哪一行。比如：

医疗：家庭医生、专科医生、住院医（resident）和专科培训医生（fellow）、牙医和牙科专科医生、药剂师、验光师、兽医、物理治疗师、脊医、自然疗法医生、执业护士（NP）、注册护士、心理学家。
法律和财务：律师、公证人（BC 的 Notary Public）、会计师（CPA）、精算师、财务顾问和投资顾问、银行和保险从业者。
工程和科技：工程师、建筑师、程序员和软件工程师、数据科学家、产品经理、科技公司员工（包括工资里有股票、RSU 的）。
管理和公职：企业高管和高级经理、政府和大机构的高级职员、大学教授、警察、消防员。
其他：飞行员、拿高奖金或佣金的销售、加班多的持证技工（电工、管工、重型机械技师这类）、自己开诊所或事务所、给自己发工资的医生、牙医、律师、会计师——和其他专业人士和高收入人群。

夫妻两个人加起来收入高的，也算。自己开诊所、开事务所的，下面有一节专门讲：给自己发 T4 工资的看这一页；拿分红、按自雇报税的，看自雇 · 生意人那一页。

想拿最低的利率：找自己的银行，还是找贷款经纪？

两边都可以问。关键是让几家贷方按同样的条件报价，放在一起比。

银行挂出来的利率一般不是最后谈下来的利率，你自己的银行给的也只是它一家的价格。贷款经纪手上有几家贷方：银行、信用社、专做房贷的贷方，我按你的情况先比各家的价格和条款，再挑合适的递申请。比的时候要同一个期限、同一个摊还期、同一档（有没有贷款保险），不然比的不是一回事。

利率以外还要比条款：每年能提前还多少、中途卖房或者换贷方的罚金怎么算、换房的时候能不能把贷款带到新房子上、到期续约怎么对你。利率低一点、条款差很多，最后算下来不一定便宜。

首付多、房子贵，利率为什么反而高？

因为贷方定价先看这笔贷款有没有贷款保险，不看首付多少。房价 150 万或以上的，买不了贷款保险，首付最少 20%，报价走“没有保险”的那一档，常常比首付少、有保险的人高。

同一个人，首付多少、摊还期多长、房价在 150 万哪一边，会让贷款落在不同的档：有保险的、贷方能批量买保险的、买不了保险的。几家“没有保险”那一档的报价放在一起比，再问首付到多少能再低一点，才知道多交首付值不值。这一块单独写了一篇：房价过 150 万、买不了贷款保险：首付多的人利率为什么反而高，怎么比。

签几年、固定还是浮动？

利率最低的那一档不一定最划算——要把这几年里会不会卖房、加按、一次还一大笔算进去。

中途解约，固定利率的罚金一般是三个月利息和利率差额（IRD）取高的，浮动利率一般是三个月利息，以你的合同为准。收入高的人，几年里换房、搬去别的城市、拿到一大笔奖金想提前还的不少，这几件事的代价要先算。两篇单独讲：签 1 年、3 年还是 5 年：利率最低的那一档是不是最划算、浮动利率 vs 固定利率，到底怎么选？。

奖金、佣金、股票（RSU）、刚换的工作，贷方怎么算？

一般都能算，但要有记录。奖金、佣金这类不固定的收入，多数贷方要看两年的记录，一般按两年平均算，去年比平均低得多的，可能按去年算；股票要看归属和发放的记录；刚换的工作要看合同和试用期。

工资、奖金、佣金，还有归属以后的股票，一般都在你的 T4 上，所以证明起来比自雇的人容易：雇主信、最近的工资单、两年的 T4 和税务局的评税通知（NOA）。股票认多少、看几年，各家差别很大，这是比贷方的时候要一起比的一项。

刚换工作、刚升职的：同一行、同一种工作换了雇主，要看贷方对试用期的规定，有的等你过了试用期才按新工资算，有的不用等；从固定职位换成合同制的，有的贷方把合同收入当成不固定的收入，要看两年的记录，也看合同多长、能不能续。一次性的签约奖金、搬家补贴，多数贷方不算。

自己开诊所、开事务所，给自己发 T4 工资的，怎么算？

看贷方。有的贷方按工资算，跟在医院、在事务所打工的一样；有的贷方看到发工资的公司是你自己的，还是要看公司的账。

因为工资是你自己定的，多数贷方会多要几样：公司的报税表（T2）和财务报表、你在公司占多少股、公司做了几年。给自己发工资的，收入在 T4 上看得清楚，这一页讲的大多用得上；拿分红、按自雇报税的，看自雇 · 生意人那一页。

什么时候改拿钱的方式、什么时候买房，先后很重要：改之前申请还是改之后申请，能贷的额度可能差很多，见要升合伙人、转分红、还是自己开诊所——买房该趁现在还是等？。税上怎么划算问你的会计师；贷款这边能拿到什么条件，我来算。

住院医、刚拿到工作合同：能不能按将来的收入批？

有的贷方可以。有些贷方给医生这类专业人士开了专门的项目，住院医、专科培训医生、刚开始执业的，有机会按合同或者预计的收入批；有的项目也收牙医、兽医、验光师、脊医。

条件各家不一样，也会变：哪些职业算、要不要已经拿到执照、合同多久以内开始上班、最多贷多少，都以贷方当时的规定为准。要准备的一般是：执照或者住院医的证明、工作合同或者聘书、最近的工资单、首付从哪里来。读书时候的专业人士信贷额度还欠着的，也会算进负债，见下面常见问题。

中途想换贷方、到期续约：罚金怎么算，什么时候换划算？

到期换贷方一般不收罚金；没到期就换，固定利率的罚金一般是三个月利息和利率差额（IRD）取高的，浮动利率一般是三个月利息。

划不划算，要把罚金、新的利率、换贷方的费用放在一起算：省下的利息要比罚金和费用多才值得。快到期的时候，贷方会寄续约信（受联邦监管的贷方至少在到期前 21 天寄），信上的利率不是最终报价，可以先比。2024 年 11 月 21 日起，单独一笔的房贷（不是跟 HELOC 绑在一起的组合产品）到期从一家受联邦监管的贷方换到另一家，金额不加、摊还期不拉长，不用再按压力测试的利率重算。

见想换贷方拿更低的利率：罚金怎么算，什么时候换划算和续贷那一页。

现在能先做的三件事

第一，把最近两年的 T4、税务局的评税通知（NOA）、最近的工资单找齐；有奖金、佣金、股票的，加上雇主信和股票归属的记录；自己开诊所、开事务所的，加上公司最近两年的报税表和财务报表。

第二，查一下名下每条信用额度、每张信用卡的额度和欠款，包括读书时候开的专业人士信贷额度。第三，签你自己银行给的价格之前，先让我拿几家的报价放在一起比一次。

常见问题