店铺 · 商场物业贷款：贷方看的是租约，不是门面

投资买铺：贷方把租约当现金流来审

收租物业的审法和多户公寓同一个骨架：租金收入减掉空置假设和营运开支得到 NOI，除以年还款额得到 DSCR，过线才谈。但零售的变量更集中在租约上：租户是全国连锁还是个体小店？租约还剩几年？租金是不是高于市场价撑出来的？

贷款期限比剩余租约还长的时候，贷方一定会问：「租约到期、租户走了怎么办？」你最好先有答案——这个位置的空置期、重新招租的市场租金，都要说得出来。

单一租户的物业是把双刃剑：租着的时候现金流干净漂亮，租户一走就是 100% 空置。贷方在成数和定价里会把这个风险明明白白算进去。

自用买铺：审的是你的生意，不只是铺子

自己开店、买下经营场地，还款来源是生意的利润，所以贷方看的是生意的报表——一般要两年以上的财务，加上行业、经营历史、个人担保。

自用有自用的好处：不少贷方对「生意自用为主」的物业给更好的条件，因为你不会轻易让自己的生意没地方开门。符合条件的小生意，还有政府担保的 CSBFP 可以用（下一节）。

生意还新、报表还短的，也不是没路：首付加厚、找对口的贷方、或者谈卖家回贷（VTB），都见过做成的。先把真实情况摆出来，再选门进。

小生意买自用铺面，CSBFP 能帮上忙

CSBFP（加拿大小企业融资计划）是政府担保、银行放款的贷款：年毛营业额不超过 1,000 万加元的生意可用，能用来买生意自用的物业、做装修、买设备。单一借款人贷款总额上限 115 万加元，其中定期贷款最高 100 万；浮动利率上限是 prime + 3%，另有 2% 登记费（可并入贷款）。

它适合首付不厚、但生意报表过得去的自用买家。注意它不做纯投资收租的物业——要求生意自用为主；农业类也不适用（农业走 FCC）。

参数以政府当期公布为准。哪家银行做 CSBFP 做得顺、材料怎么备才不来回折腾，这是我天天在做的事，详细的写在生意贷款那一页。

环境评估：零售物业最容易翻船的一关

Phase I ESA（环境评估）在商业交易里几乎是标配：查这块地和紧邻地块的历史用途。一旦查出干洗店、加油站、修车行这类历史，就要升级到 Phase II——钻孔取样，时间和费用都上一个台阶。

这不是贷方刁难。污染的清理责任跟着地走，真出问题，收拾的是业主，贷方的抵押品直接掉价，所以谁都不敢省这一步。

实操建议：offer 的条件期给环评留足时间；看中的铺子隔壁就是加油站的，先打给我再交定金——有些局面从一开始就该换个打法。

成数、年限、利率：零售大概什么水平？

只给方向感（因贷方、因物业而异）：成数常见五成到七成，摊还 20–25 年，贷款期限 1–5 年常见；利率高于住宅按揭，租约硬的物业拿得到明显更好的价。

银行、信用社、B 类、私贷各有口味：本地信用社在社区零售物业上常常比大银行灵活得多。同一间铺，送对门和送错门，结果可以是两个世界。

定价的核心变量永远是租约和位置。同一条街上两间面积一样的铺子，条件能差出一大截——差的就是租约。

文件和时间表

投资买铺要备：rent roll（多租户的话）、租约副本、两三年营运报表、地税单、保险单。自用再加生意的财务报表。第三方报告：AACI 估价、Phase I 环评、楼况报告。

时间：顺的几个星期，慢的两三个月——环评升级到 Phase II 是最常见的拖长原因。条件期按这个写。

我的做法：先把你的文件包和物业数字过一遍，再决定送哪几家。零售物业「送错门」的代价特别高——一次拒批，下一家贷方问起来你还得解释。

常见问题