办公 · 厂房 · 仓库贷款：自用和投资，两套算法

自用还是投资？先回答这个，再谈别的

自用（owner-user）：你的生意搬进去经营，还款靠生意的利润，贷方审生意的报表、行业和历史。投资（investor）：租给别人，还款靠租金，贷方审租约和 NOI/DSCR——和零售物业一个骨架。

同一个单元，两种身份去买，能谈到的东西不一样。自用常常拿得到更高的成数——贷方知道你会拼命保住自己生意的经营场地；投资则完全看租约的成色。

还有一种常见的中间态：自己的生意用一部分、其余出租。这种按主用途归类，比例怎么算、租金怎么计，各家贷方口径不同——这正是值得先打个电话来问的细节。

自用买家：生意报表是主角

贷方通常要看两年以上的生意财务：营收、利润、偿债能力，再加个人担保和信用。生意越稳，物业这边就审得越松。

给自己的生意买场地，最被低估的一步是把「租金支出」换算成「供款支出」来比：付给房东的钱是纯开销，付给银行的一部分变成自己的资产。当然前提是生意现金流稳得起——这笔账我可以帮你算成一张对比表。

年营业额不超过 1,000 万加元的生意，买自用物业还能用政府担保的 CSBFP：定期贷款最高 100 万加元、浮动利率上限 prime + 3%。参数和适用条件写在生意贷款页。

工业物业：这几年贷方胃口最好的类别

仓储、物流、轻工业这几年需求实、空置低，大温的工业空间长期紧张。资产好出手，贷方就敢给条件——工业物业常常能拿到商业贷款里最好那一档的成数和定价（具体仍因贷方而异）。

工业 strata 单元（分层产权的厂房/仓库单元）是小生意买家的主力标的：总价可控、流通性好、银行熟悉。可以粗略把它理解成「商业世界里的公寓」。

要留心的是历史用途：工业地块的 Phase I 环评几乎躲不掉，查出重污染历史（电镀、化工、油库）就是 Phase II 和更长的时间表。看地先看它以前是干什么的。

办公物业：能做，但要会讲故事

远程办公之后，贷方对办公物业整体变得挑剔：位置、楼龄、楼里租户的行业结构，问得比以前细。大面积的普通写字楼空间是最难讲的故事；小面积、专业用途的单元是另一回事。

医生、牙医、律师、会计师这类专业人士买自用诊所/事务所单元，反而是贷方喜欢的生意：收入稳定、客户黏性强、违约率低。这类自用件常常能谈到很像样的条件。

买办公单元收租的，把租约摆在最前面：租户是什么行业、租约多长、租金和这栋楼的空置史。故事讲得清，条件就不难看。

数字怎么看：成数、年限的常见范围

只给方向感（因贷方、因件而异）：成数常见五成到七成五，摊还 20–25 年。工业资产常拿到区间内更好的那一头；普通办公更保守。

投资件的贷款额由 DSCR 决定，算法同其他收租物业：NOI 过线才有得谈。自用件看生意的偿债能力，生意报表硬，条件就硬。

利率始终高于住宅按揭。想知道自己那一件大概落在哪，别猜——发我数字，十分钟给你个范围。

文件、报告、时间表

自用：两年以上生意财务、公司文件、个人净资产和信用。投资：rent roll、租约、营运报表。两者都要第三方报告：AACI 估价、Phase I 环评（工业几乎必做）、楼况报告。

时间：顺的几个星期；环评升级或估价排期紧张的，两三个月。条件期照这个现实写。

先把文件包理顺再送件——办公和工业的贷方名单分得很开，同一份文件包在不同门里的待遇差别很大，送对门是第一生产力。

常见问题