新移民：刚落地，还没有加拿大信用记录

加拿大还没有信用记录，能不能贷？

能。多数贷方有针对新移民的做法，本来就是为没有本地记录的人设计的。

替代的证据一般是这几样：原来国家的信用报告、原银行出的推荐信、连续按时付房租的记录、或者你在这边开的第一张卡。不是每家贷方都接受同一种，也不是每一种都同等好用。

新移民通道到底看什么？

主要看四样：首付有多少、钱从哪来、你的身份、你的工作。

一般来说，首付越充足，别处的空缺越好补。这跟你在原来国家赚多少关系不大，跟你能不能把这四样证明清楚关系很大。整件事是个材料问题，不是资格问题。

永久居民、工签、留学生，路一样吗？

不一样。永久居民能走的贷方最多；持有效工签的自住买家一般也有路；留学生要看具体情况。

另外，加拿大目前对非加拿大人购买住宅有限制性法规，也有豁免情形；BC 省对部分买家还有额外的物业转让税和投机空置税。这几条一直在变，我会按你现在的身份逐条对一遍。别人的经验推不到你身上。

工作刚开始、还在试用期，算不算？

多数贷方希望看到过了试用期，但这不是唯一的算法。

带正式聘书的新工作，很多贷方是接受的，尤其是全职、有底薪、行业跟你以前做的对得上。真的时间太短，一般靠加大首付或者加一个共同借款人来补。

首付是从境外汇进来的，要怎么解释？

要说清楚三件事：钱是谁的、从哪来的、怎么进来的。

多数贷方要看这笔钱在你加拿大账户里待过一段时间的完整对账单，不是一张到账截图。钱一进来就别再动它——在几个账户之间转来转去，是我见过最常见的、把简单事情弄复杂的动作。父母给的，一般还要一封赠与信。

原来国家的信用报告和银行推荐信，真的有用吗？

有用，而且往往是这类文件里最关键的一两张纸。

银行推荐信一般是原银行开的正式信函，写明你开户多久、账户往来正常。多数贷方要求原件或者银行直接出具的电子件，非英文的通常要翻译。这两样在国内办比落地之后再办容易得多，走之前就该拿。

收入还在境外，能不能用？

有些贷方接受，一般会打折，而且要求的证明更完整。

配偶还在原来国家上班、你先过来的，这种文件我见得不少。要看的是收入是不是长期稳定、有没有完税记录、汇进来的路径清不清楚。因人而异，得一家家问，没有统一答案。

现在能先做的三件事

第一，落地就开一张信用卡，担保卡也行，每个月刷一点、到期全额还掉。分数是时间堆出来的，早开三个月，后面就多三个月。

第二，首付的钱进了加拿大账户之后就放着别动，同时把汇款每一步的凭证都留好。第三，趁还联系得上，把原来国家的银行推荐信和信用报告先开出来——人在这边再回头去办，通常要多花几个星期。

常见问题

才来三个月，是不是要等两年才能买？

不用。多数新移民贷款通道并没有必须在加拿大住满几年才能申请的硬性要求，真正看的是你的身份和支持材料——工签、枫叶卡、雇佣offer这些。落地时间短，通常可以靠更高的首付比例和整体背景来补足，不是非等不可的门槛。这件事值得早点聊，不要自己先假设要等两年，实际要求往往比外面流传的这个数字宽松。

配偶还没登陆，能不能只用你一个人的名字买？

可以，这种情况下额度按你一个人的收入算，通常会比两人一起登陆之后合算出来的数字要低一些。等对方登陆之后再把名字加进贷款里，一般要重新走一遍完整的申请手续，不是简单改个名字那么轻松，所以不是一个随时可以免费切换的选项。值得先把「现在用一个人的名字买」和「等对方登陆一起申请」这两种做法的差别算清楚，再决定要不要等。

首付是父母出的，需要什么文件？

一般需要一封赠与信，明确写清楚这笔钱是赠与、不需要偿还，再加上父母那边的资金来源证明，以及能看到钱真的转过来的汇款记录。多数贷方对「赠与」和「借款」的处理方式完全不同，这一点在文件上不能含糊带过。如果钱是从境外汇过来的，这部分材料值得早点开始准备，境外银行系统的来源证明和汇款记录，通常比想象中要花更长时间才能凑齐。

在加拿大开了信用卡，多久才会有分数？

一般要用上几个月，信用分数才会开始出现，之后就是靠时间慢慢累积记录。轻度使用一张卡、每次按时全额还清，比一口气办好几张卡、大量刷卡更能建出一份干净的记录，即使后者感觉上进度更快。如果买房这件事已经在计划里，这部分值得早早开始，只有几个月记录的薄文件，能给贷方看的东西本来就有限。

非永久居民买房，是不是要多交税？

在 BC 省可能涉及额外的物业转让税，某些城市还可能有投机空置税，具体适不适用要看你的身份类别、房子在哪个城市、以及你自不自己住。这块属于省和市两层政策，会随时间调整，有时候金额差别不小，具体到你的情况才有意义，不是一个统一答案。签合同之前应该跟律师或会计师逐条确认，不要凭一个笼统的印象就下判断。

英文不好，办这件事会不会很麻烦？

不会。整个过程从头到尾都可以用中文跟我谈，材料对接、跟贷方来回沟通都是我来处理，需要签英文文件的地方，我会逐条讲给你听，确保你清楚自己签的是什么再签字。真正决定一份文件能不能过的，从来是收入、信用和房子本身，不是语言。这件事真的不是障碍，不应该成为你迟迟不问这个问题的理由。