商业贷款：楼的数字说话，不看工资单

商业贷款和住宅按揭，审批逻辑差在哪？

住宅审人，商业审楼。楼自己养得起这笔贷款，才有得谈。

住宅那一套是看你的收入、信用和负债比，能不能承受每月还款。商业先看物业：一年的租金收入、扣除空置和运营开支后剩下的净额，再看这个净额相对于还款有多大余量。

你的个人情况仍然要看，只是顺序在后面。楼的数字撑不住，你个人条件再好也没用；楼的数字漂亮，你个人条件一般，也常常能谈。

「楼的数字」具体指什么？NOI 和 DSCR 怎么算？

净营运收入（NOI）等于一年的租金收入，减去空置预留，再减去运营开支。运营开支包括地税、保险、物业管理、维修、公共区域水电这些。按揭还款和折旧不扣，那是另一层。

还本付息覆盖率（DSCR）等于 NOI 除以一年的还款总额。多数机构贷方希望这个数在 1.2 到 1.3 以上（数字仅为示例，各家不同，物业类型不同要求也不同）。1.0 意味着刚好打平，没有人愿意在这个位置放款。

有两个细节常常让人算错。第一，即使你自己管楼、不付管理费，多数贷方也会照样在开销里扣一笔管理费，理由是不能让 NOI 虚高。第二，就算你现在租满，空置率一般也是按市场惯例扣，不是按零算。

所以你自己算出来的净收入，通常会比贷方算出来的高。递交之前先按保守口径重算一遍，比事后争论有用。

物业放在公司名下，有什么不一样？

商业贷款默认就是放公司名下，这是常态，不是障碍。很多贷方甚至希望是一个只持有这一处物业的单一目的公司，结构干净、责任清楚。

贷方一般会要公司的财务报表、公司登记文件、股东结构，以及主要股东的个人担保。在加拿大，完全无追索的商业贷款不常见，多数交易里你个人还是要在担保上签字。

如果公司刚成立、没有财务历史，就更看股东本人的净资产、信用和过往经验。这一段可以事先准备，不用等到贷方来问。

多单元、商铺写字楼、工业，审起来一样吗？

不一样，差别很大。五个单元以上的住宅物业通常走商业条线，而且是整个商业市场里最容易融资的一类，因为需求稳定、现金流分散在很多个租客身上。

符合条件的多单元项目还可以走 CMHC 的保险产品，例如 MLI Select。好处是杠杆更高、摊还更长；代价是流程更长、要求更多、要满足负担能力或者节能之类的条件。

商铺和写字楼看的是租户质量和租约剩余年限。一个租约只剩十个月的街铺，和一个全国连锁租户还剩八年的，贷方给出来的条件完全不是一回事。

工业厂房这几年在大温需求强，物业本身好融资，但环境历史要查清楚。地块上曾经有过加油站、汽修、干洗、电镀这类用途的，环境报告这一关会比想象中麻烦。

首付要多少？成数一般到哪？

一般来说，商业物业的杠杆低于自住房，具体成数不是一个固定百分比，而是物业类型、位置、租约质量和 DSCR 一起算出来的结果。多单元住宅通常拿得到全场最高的杠杆，特殊用途物业（酒店、加油站、养老院）最低。

有一个反直觉的点值得先知道：很多时候卡住你的不是成数，是 DSCR。楼的净收入撑不起那么大的年供，就算成数还有空间，贷方也不会放到那个数。利率高的时候，这种情况特别常见。

所以问「我能贷几成」这个问题，往往问不到重点。更有用的问法是：按现在的租金和现在的利率，这栋楼能撑得起多大的一笔贷款。

要准备哪些文件？第三方报告有哪些？

物业这一端：租金表（rent roll）、全部租约、近两到三年的运营收支、地税单、保险单。物业若有翻新或空置历史，一并说明。

借款人这一端：公司财务报表和报税、公司登记和股东名册、主要股东的个人净资产表和信用报告。有同类物业经营经验的，写进去，这在审批里是加分项。

第三方报告一般包括：商业评估报告、Phase I 环境评估、有时候还要建筑状况报告。Phase I 如果发现疑点，会追加 Phase II，时间和费用都往上走。

这些报告的费用由你承担，而且通常要用贷方认可名单上的机构。别自己先找人做了才来问能不能用。

从递交到放款要多久？

比住宅长得多。常见的是几周到几个月，取决于物业类型、第三方报告的排期和贷方内部的审批层级。走 CMHC 的申请一般还要更长。

时间主要花在两个地方：报告排期和内部审批。这两件事你都催不动，只能提前安排。

写 offer 的时候要把这个算进条件期。我见过最多的翻车不是批不下来，是条件期给得太短，报告还没出来就到期了。

银行说不行，是不是就没路了？

一般还有路。银行、信用社、按揭投资公司（MIC）和私人贷方，各有各的胃口和各自不碰的东西。银行说不行，很多时候是这个物业不符合它内部的政策，不是这笔交易本身不成立。

换一条路的代价通常是利率更高、费用更高、期限更短。这个代价要拿得出理由才值得付。

合理的用法是过桥：先用贵一点的钱把物业拿下来或者稳住，花一两年把租约签好、把数字做实，再转回便宜的钱。这个计划要在借之前就想清楚，不是借完了再说。

细分物业，每一种我单独写了一页

商业贷款里「物业类型」几乎决定一切：贷方名单、成数、利率、要的文件都跟着它走。所以做得最多的几种，我分开写了，每页只讲那一种的门道：多户公寓（5 户以上）、店铺 · 商场、办公 · 厂房 · 仓库、酒店 · 汽车旅馆。

盖房子的钱和生意本身的钱，也各有一页：建筑贷款、生意贷款。不确定自己算哪一种？打给我，一句话就分清了。

常见问题

我可以用自住房的净值当商业物业的首付吗？

这是常见做法，通常通过再融资或者加一条 HELOC 把钱取出来。值得看清楚的是，这么做实际上带来了什么：那笔新增的还款会同时计入你的个人负债比，也会算进商业这笔交易的整体评估里，不是凭空多出来的一份空间。用自住房净值这个思路完全可行，但它同时改变了你的个人财务状况，跟商业这笔交易本身是一起发生的，两边要放在一起算，不能只看商业这一侧。

商业贷款的期限和摊还年限一般多长？

一般来说，商业无论是期限还是摊还年限，都比住宅按揭短，具体短多少要看物业类型、租约剩余长度和贷方而定，不是一个统一的数字。这不是一条适用所有商业物业的固定规则——一栋租约扎实的多单元住宅楼，跟一栋租约快到期的单租户工业厂房，贷方给出的条件会完全不一样。多单元住宅在各类商业物业里，通常能拿到最长的摊还年限，这也是为什么它常常是最容易融资的一类商业物业。

下面商铺、上面住宅的混合用途楼，算住宅还是商业？

多数情况按商业审，但具体这栋楼算哪一类，要看单元数和住宅面积占整栋楼的比例。这个分类比看上去更重要，因为它决定整栋楼适用哪一套贷款规则、利率和摊还年限，不只是影响那一小部分商业面积。有些贷方对住宅占比特别高的项目，会用接近住宅的条件来处理，条件可能明显更好——所以值得针对你这栋楼具体是什么情况，逐家去问，不要假设市面上的答案都一样。

商业贷款有没有提前还款罚金？

有，而且算法通常比住宅重，常见的是收益补偿之类的条款——这类条款设计的目的，是让贷方能拿到跟你把这笔贷款做满全期一样多的利息收入。如果签约之后市场利率有变动，这笔罚金可能是一个相当可观的数字，而这恰恰是大部分人最想提前退出的场景。如果你有任何可能会中途卖楼或者再融资，退出条款要在签字之前问清楚、用白纸黑字讲明白，不要等到真的想退出的时候才发现代价。

我是自己的公司进驻使用，不是收租，怎么审？

这叫业主自用，贷方看这类文件的角度会不一样。它不看外部租客的租约，而是看你公司自己的经营现金流够不够覆盖这笔还款，逻辑跟看租金收入是一样的，只是收入来源换成了你自己的生意，不是别人的租金。正因为这样，公司的财务报表和报税记录在这类申请里分量特别重，是核心材料而不是附带证明，准备的时候要按这个来对待。

商业评估报告贵不贵、要多久？

比住宅评估贵，也慢，费用会随物业规模和复杂度浮动，不同项目差别可能很大，没有一个统一价格。一间小型商铺跟一栋大型多租户工业物业，价格和排期都不是一回事。这一步值得在递交申请之前就专门问清楚排期，因为它经常是整个商业贷款流程里最慢的一环，不是审批本身，也不是文件准备。如果你这笔交易有比较紧的成交日期，提前把估价预约上，往往比其他任何一步都更重要。