特殊情况
自雇 · 生意人：报税少，还有哪些走法
你是自雇、是生意人，报税的时候把收入压下来了，现在银行照着报税表最后那行数字算额度——这件事有别的走法。多数大银行读的就是那个净收入，读完就停。另一类贷方读的是公司流水、对公账户、以及你这一行常见的毛利，同一份材料能算出很不一样的结果。哪条路对你是通的，要看你做了几年、首付有多少、整份文件长什么样。我先看材料，再告诉你答案。
最后更新：2026-09-01
银行到底卡在哪一步？
卡在报税表最后那行净收入。多数大银行读的是扣完所有开销之后剩下的那个数，不是生意收进来多少。
举个例子：一年收进来 30 万，费用和折旧走完，报税表上剩 6 万——数字仅为示例。你在税务上做得很对，银行那边读到的却是 6 万。这不是你的问题，是两套系统在算同一件事。
报税报得少，是不是就贷不了？
不是。只是能用的贷方名单变短了，而且要换一种证明方式。
一般来说有三种走法：一是在主流贷方那边，把能合理加回去的部分加回去；二是走看流水的自雇通道；三是先用另类贷方过渡。三条路的成本和门槛都不一样，也不是每个人三条都开着。
看流水的贷方，具体是怎么算的？
看你对公账户实际进来多少钱，再按你这一行合理的利润比例，折一个可用的收入出来。
常见的做法是看六到十二个月的对公账户月结单，配上营业执照、GST 号和会计师信。多数贷方还会看这个数字跟你的报税表之间说不说得通。折多少、认不认，各家差别很大，这一步基本决定了你能拿到什么。
走另类贷方，代价是什么？怎么退出来？
代价是实的：利息比主流贷方高，通常还有一笔贷方费用，期限一般更短，首付要求往往更高。这一点我不绕。
所以从第一天起就要有退出计划。另类贷方是过渡，不是终点。常见的做法是用一到两年把该补的补上——报税补齐两年、生意做满年限、信用记录做干净——到期时再转回主流贷方。能不能转成，因人而异，但没有这个计划就不该进这扇门。
公司账上留的利润，能不能算成你的收入？
有时候可以，条件是你持股够多、公司连续几年是赚钱的。
多数愿意做这一块的贷方要看两年的财务报表和 T2，加一封会计师信，写清楚你占多少股、做了几年。公司欠债重、股东借款大、利润上下起伏太厉害，这条通常就关上了。
自雇不到两年，或者刚把公司开起来，怎么办？
能做，但名单更短，靠的是别的东西——首付、信用记录，以及你之前在同一行的经历。
两年是个常见的参考线，不是法律。如果你以前在同一行当雇员，很多贷方愿意把那段算进来，前提是证据接得上：以前的 T4、雇主信、你现在手上的合同。
欠 CRA 的税，会不会挡住这件事？
会，而且是我见过最常见的一个卡点。
多数贷方要看到 CRA 没有欠款，或者至少有一个正在执行的还款安排。一旦 CRA 登记了留置权，绝大多数贷方看到就不往下读了。金额不大的话通常有办法在过户前处理掉，但要早知道，不要等到最后一周。
现在能先做的三件事
第一，登录 CRA 网上账户，把最近两年的 NOA 下下来，顺手看一眼余额那一栏有没有欠款。很多人挂着一笔小额欠税自己不知道，这一栏比什么都该先看。
第二，把对公账户最近十二个月的月结单导成 PDF，存一个文件夹——要银行出的正式月结单，不是手机截图。第三，先别急着让会计师改报税或者重报。重报有代价，也不一定需要；让我先看现在这版能不能过。
常见问题
配偶是打工的，能不能只用她的收入申请？
可以。不上贷款也可以上房产证，具体怎么写清楚，这是律师的事，不是贷方定的。代价是实打实的：额度只按一个人的收入算，通常比两个人一起算要小不少。如果你自己的收入本身不太稳定，加进去反而让文件更复杂而不是帮上忙，这条路就说得通。两种算法都跑一遍再决定——有时候按一个人算出来的额度，其实也够买你想买的那套。
GST/HST 的申报记录有用吗？
有用，一般是作为佐证——它能说明你这门生意做了多大、做了多久、一直有在正常运转，不只是报税单上的一个数字。但它通常撑不起整份收入证明：多数贷方还是要看你的报税评税单（NOA）和财务报表，才会真正拿去算你能贷多少。把 GST/HST 申报记录当成给其它材料撑腰的背景证据，而不是一份单独就能让你过审的文件。
你名下有两家公司，材料要交两套吗？
一般是的，两边都要说得清楚，不能只挑账面好看的那家交。如果其中一家在亏钱，那部分亏损很可能会从你整体的收入里扣掉——藏着不说不会让亏损消失，只会让贷方晚一点才发现，然后整份文件推倒重做。最好一开始就把两家公司的财务都摆出来，这样你努力去够的那个数字，从第一天起就是真实的，不会做到一半才被打回来。
会计师信要写什么？
通常就几句话：你做了几年、占多少股、公司现在在正常经营。听起来简单，但多数贷方对格式和措辞都有自己的一套要求，写得差一点点，文件就可能被退回重写。所以我会把具体要求直接发给你的会计师，不经过你转述——这样能省掉信息在传递过程中被简化走样的那一步，第一次就能拿到对的版本。
收现金的那部分，能不能算？
从来没进过账户、也没报过税的那部分，一般用不上——贷方没办法核实的收入，没办法拿来给你算额度。最起码要能在银行流水里看得见这笔钱真的进来了，理想情况下还要有一个持续的存入规律，跟你申报的收入对得上，不是申请前突然进来一大笔。这一点各家贷方都比较硬，不是哪家宽松哪家严，是审批规则本身就这么要求。
已经被一家银行拒过了，还能再申请吗？
能。拒批本身不会写进你的信用报告，换一家银行，对方也看不到你之前被拒过。每申请一次确实会多一次硬查询，短时间内查太多次，会让下一家看你的文件时更谨慎。所以下一次递之前，先弄清楚上一次到底卡在收入算法、比率、信用还是生意本身——这个答案决定你该往哪家去，不只是决定要不要再试。