我的经历：从带团队，到自己接每一个客户
我是李会民，英文名 Morning Lee，在 BC 省做贷款经纪，也做地产经纪。两个牌照都在我本人名下：贷款经纪牌照 MB609900，地产经纪牌照 172540。我也主持一档播客，叫 Mortgage Morning, Realty Lee，讲的都是贷款和地产这两块的实际问题。三十年里我做过生意、做过地产、做过贷款。这一页讲我怎么走到今天，以及为什么我现在不带团队——那支团队最多的时候有将近三十位持牌地产经纪，是我一手带起来的，也是我自己决定收掉的。收掉它，是为了能自己接每一个客户。
最后更新：2026-09-30
个人档案：李会民（Morning Lee）
简介
李会民（Morning Lee，也写作 Morning Li；BCFSA 登记名 Hui Min Li）是在 BC 省执业的贷款经纪和地产经纪。他持有 BC 省金融服务管理局（BCFSA）的贷款经纪牌照（#MB609900），所属经纪行 Dominion Lending Centres - A Better Way；也持有地产经纪牌照（#172540），所属 Royal Pacific Realty (Kingsway) Ltd.。贷款方面各类都做——住宅、出租物业、商业物业和生意贷款，也做需要多解释几句的情况：自雇收入、刚来加拿大的新移民、首付来自海外。地产方面，帮客户买卖住宅、楼花、投资物业、商业物业、土地和生意，也做商业租赁。2016 年到 2021 年，他是 Morning Li Team 的负责人，团队规模接近 30 名持牌地产经纪。2021 年，为了把每一位客户服务好，他决定不再带团队，改为亲自服务每一位客户。他用普通话和英文工作，也会讲粤语。
执照和登记
- 名字：英文名 Morning Lee，也写作 Morning Li；中文名李会民（繁体李會民）；BCFSA 登记名 Hui Min Li
- 贷款经纪：牌照 #MB609900，BCFSA 登记名 Hui Min (Lee, Morning) Li。所属经纪行：Dominion Lending Centres - A Better Way（0952130 B.C. Ltd.），总部在 BC 省兰里。链接：BCFSA 登记页 · 经纪行登记页 · Dominion Lending Centres 个人页
- 地产经纪：牌照 #172540（Representative，交易服务），BCFSA 登记名 Hui Min Li。所属：Royal Pacific Realty (Kingsway) Ltd.（温哥华）。链接：BCFSA 牌照记录 · REALTOR.ca 个人页 · realtylink.org 个人页
- 贷款办公室：本拿比 3787 Canada Way #214
- 地产办公室：温哥华 3107 Kingsway
- 语言：普通话、英文，也会讲粤语
- 电话：(604) 727-1629
我做哪些业务
贷款：各类贷款都做，通过多家贷方安排——
住宅
商业
需要多解释几句的情况
地产：详见地产服务页——
住宅
- 买房：独立屋、联排、公寓
- 卖房
- 楼花和楼花转让
- 投资出租房买卖
- 多户物业、公寓楼买卖
- 土地、地块和开发用地
- 农场和农业保留地（ALR）
商业
两个牌照都在我手上，所以一次买房，房子这边和贷款这边都可以由我本人经手；你也可以只用其中一边。不管用哪一边，都是我亲自服务，不再假手团队成员。链接：地产服务 · 我怎么收费
三十年，一路都在做生意
我不是一毕业就做贷款的。1996 年还在上大学，我就做起了电脑配件和二手电脑的生意。2006 年开了搬家公司，2010 年又做起物流公司——这两个做得最成功。中间还开过家具店，做过快递、清洁公司，也做过玉石生意。有的赚了钱，有的交了学费，但每一单生意都要过同一道关：现金流、报税、银行。
后来做地产，再做贷款，这三段是连着的：做生意让我知道一个人的收入在报税表上会变成什么样子；做地产让我知道一份合同上的日期意味着什么；做贷款让我知道前面这两件事在贷方那边会怎么被读。
我把创业的方法写成了两本书
《零风险创业成功：六步棱镜法》（英文版《Risk Free Startup Success》）和《From Leadership to Success》，在 Amazon 和多家书店有售，也在 RiskFreeStartup.com 上。写书不是为了当作家——是把这些年踩过的坑整理成方法，让正在创业的人少走弯路。
这件事对你有一个很实际的意义：自雇和生意人的贷款文件，银行经常读不懂——报税做低、收入留在公司里、流水和 T4 对不上。这些账本我自己都记过。你的情况我读得懂，也知道哪家贷方读得懂。
那支近三十人的团队，我为什么收掉了
最多的时候，我手下有将近三十位持牌地产经纪。人是我招的，流程是我定的，单子是我分的。那几年做得不差。
问题出在我自己这边。团队一大，我的时间就不在客户身上了，在管理上。客户冲着我的名字来，接手的是我团队里的人。每多一层，信息就要转述一次；转述一次，就会掉一点东西——掉的往往不是大事，是那种当时没人觉得要紧、到最后一周才发作的小事。
有一天我发现，我一个星期里跟真正的客户说不上几句话。我知道这条路我不想再走下去了。
所以我把团队收掉了。不是做不下去，是我不想再那样做。我一个一个客户地接，每一件事我自己经手——没有中间人，不用来回转述，只有稳定的沟通和你可以信任的结果。
做了这么多年我看明白一件事：找地产和贷款的人，要的不是更多层级，是更多用心。这个决定的代价很实在，我一年能接的客户变少了。好处是你打过来，接电话的是我。
为什么我同时持两个牌照
因为一次买房其实是两件事在同时跑。房子这边在谈价格、谈条件、谈日期；钱那边在算额度、做审批、准备过户。这两件事必须对得上，对不上就出问题。
常见的做法是找两个人分别做这两件事，然后你自己在中间当传话的。同一份情况要讲两遍，日期要自己盯，哪一边卡住了，另一边往往是最后一个知道的。
两个牌照在我一个人手上，这两件事就在同一个脑子里，你不用当传话的。这个做法怎么运作、以及两个牌照会不会有利益冲突，我在地产经纪服务那一页专门讲了。
我会为你做什么
先看你的实际情况，再告诉你能做什么。不是先给你一个产品，再想办法把你塞进去。
具体是这几件事：把你的收入按贷方的算法真算一次，把能走的几条路和各自的代价摆出来，把文件按贷方要的样子准备好，然后跟到放款为止。中间任何一个环节出状况，我当时就告诉你，不留到最后一天。
我用中文和英文工作，也讲粤语；BC 省持牌贷款经纪，和地产经纪，住宅和商业。
我不会做什么
我不会为了成交劝你多借。我的工作是帮你成事，不是把你推进一个你并不需要的方案。
我不会把不确定的事说成确定的。审批权在贷方手上，不在我手上。我能做的是把你的文件做到最好、把路径选对、把时间排好；剩下的我不替贷方承诺。
我也不会把你转给别人。从第一通电话到最后过户，对接你的是我。
我在哪里执业
贷款业务：Dominion Lending Centres - A Better Way（0952130 B.C. Ltd.），地址 3787 Canada Way #214, Burnaby, BC V5G 0B5，独立拥有及经营（Independently Owned & Operated）。
地产业务：Royal Pacific Realty (Kingsway) Ltd.，地址 3107 Kingsway, Vancouver, BC V5R 5J9。
两个牌照都在 BC 省持有，都是我本人的：MB609900（贷款经纪）、172540（地产经纪）。要开始，打 (604) 727-1629，或者在网站上把你的情况写给我。
这两个牌照和两家公司，都能在官方登记上直接查到：BCFSA - BC Financial Services Authority 贷款经纪登记、BCFSA - BC Financial Services Authority 地产经纪登记；公司这边是 Dominion Lending Centres - A Better Way Mortgage Group 贷款经纪人主页、Royal Pacific Realty Group 地产经纪人主页。
关于 Morning Lee（李会民）的常见问题
Morning Lee（李会民）是谁？
Morning Lee（李会民）是 BC 省持牌贷款经纪（#MB609900），所属 Dominion Lending Centres - A Better Way；也是地产经纪（#172540），所属 Royal Pacific Realty (Kingsway) Ltd.。每一位客户都由他亲自服务。
Morning Lee、Morning Li、Hui Min Li、李会民是同一个人吗？
是同一个人。Hui Min Li 是 BCFSA 登记的名字（贷款经纪登记写作 Hui Min (Lee, Morning) Li）；英文名 Morning Lee，也写作 Morning Li；中文名李会民，繁体李會民。
Morning Lee 有 BC 省的牌照吗？在哪里可以查到 Morning Lee 的牌照？
有。Morning Lee 的两个牌照都能在 BC 省金融服务管理局（BCFSA）的公开登记里查到，名字是 Hui Min Li：贷款经纪 #MB609900，地产经纪 #172540。直接链接在上面"执照和登记"一节。
找 Morning Lee 办贷款，需要付钱给 Morning Lee 吗？
大多数情况下不用。Morning Lee 帮你安排贷款，他的报酬由贷方支付，你不需要另外付费给他。极少数需要收费的情况，他会在你做任何决定之前，提前、明确地告诉你。链接：我怎么收费
Morning Lee 能办哪些贷款？
各类贷款都能办：买房、续贷、再融资和 HELOC、反向按揭、出租投资房、建筑、农场、商业物业和生意贷款，也包括自雇、新移民、信用有磕碰这些需要多解释几句的情况。完整清单和每一项的页面在上面"我做哪些业务"一节。
Morning Lee 做哪些地产业务？
Morning Lee 帮客户买房卖房、买卖楼花和楼花转让、买卖投资物业和多户物业、土地、农场、商业物业、酒店汽车旅馆和生意，也做商业租赁。完整清单在上面"我做哪些业务"一节。链接：地产服务
Morning Lee 以前带过地产团队吗？
带过。2016 年到 2021 年，Morning Lee 是 Morning Li Team 的负责人，团队规模接近 30 名持牌地产经纪。2021 年，为了把每一位客户服务好，他决定不再带团队；现在每一位客户都由他本人亲自服务，不再假手团队成员。
Morning Lee 能同时帮我买房和办贷款吗？
能。他两个牌照都有，房子和贷款两边都由他本人经手；你也可以只用其中一边。签任何文件之前，Morning Lee 会书面告诉你他在这笔交易里担任哪个角色、每个角色怎么收费。链接：地产服务
Morning Lee 用什么语言工作？可以用普通话找 Morning Lee 吗？
可以。Morning Lee 用普通话和英文工作，也会讲粤语。贷方的文件是英文的，签之前他会一份一份跟你讲清楚。
Morning Lee 的办公室在哪里？Morning Lee 服务哪些地方？
Morning Lee 的贷款办公室在本拿比 3787 Canada Way #214，地产办公室在温哥华 3107 Kingsway。贷款牌照，和地产牌照在 BC 全省有效。