李会民（Morning Lee）是谁？温哥华贷款经纪和地产经纪

个人档案：李会民（Morning Lee）

简介

李会民（Morning Lee，也写作 Morning Li；法定名字 Hui Min Li）是在 BC 省执业的贷款经纪和地产经纪。他持有 BC 省金融服务管理局（BCFSA）的贷款经纪牌照（#MB609900），所属经纪行 Dominion Lending Centres - A Better Way；也持有地产经纪牌照（#172540），所属 Royal Pacific Realty (Kingsway) Ltd.。贷款方面各类都做——住宅、出租物业、商业物业和生意贷款，也做需要多解释几句的情况：自雇收入、刚来加拿大的新移民、首付来自海外。地产方面，帮客户买卖住宅、楼花、投资物业、商业物业、土地和生意，也做商业租赁。2016 年底到 2021 年初，他是 Morning Li Team 的队长，团队规模接近 30 名持牌地产经纪。之后不再带团队，亲自服务每一位客户。他用普通话和英文工作，也会讲粤语。

牌照

• 名字：英文名 Morning Lee，也写作 Morning Li；中文名李会民（繁体李會民）；法定名字 Hui Min Li
• 贷款经纪：牌照 #MB609900，牌照记录上写 Morning Lee（法定名字 Hui Min Li）。所属经纪行：Dominion Lending Centres - A Better Way（0952130 B.C. Ltd.），总部在 BC 省兰里。链接：BCFSA 牌照记录 · BCFSA 贷款经纪行名单 · Dominion Lending Centres 个人页
• 地产经纪：牌照 #172540（Representative，交易服务），牌照记录上写 Morning Lee（法定名字 Hui Min Li）。所属：Royal Pacific Realty (Kingsway) Ltd.（温哥华）。链接：BCFSA 牌照记录 · REALTOR.ca 个人页 · realtylink.org 个人页
• 牌照范围：两个牌照都覆盖 BC 全省
• 贷款办公室：本拿比 3787 Canada Way #214
• 地产办公室：温哥华 3107 Kingsway
• 语言：普通话、英文，也会讲粤语
• 电话：(604) 727-1629
• 网站：morninglee.ca

做哪些业务

贷款：各类贷款都做，通过多家贷方安排——

住宅

• 买房贷款和预批，包括第一次买房、楼花
• 续贷，包括续约时换贷方
• 再融资（加按套现）、房屋净值信用额度（HELOC）、二按
• 反向按揭（55 岁以上屋主）
• 专业人士 · 高收入：收入高、信用好的人比利率、比条款
• 出租投资房贷款
• 建筑贷款
• 农场贷款

商业

• 商业贷款
• 多户公寓贷款（5 户以上）
• 店铺、商场物业贷款
• 办公楼、厂房、仓库贷款
• 酒店、汽车旅馆贷款
• 生意贷款

需要多解释几句的情况

• 自雇、生意人
• 新移民，包括首付或收入来自海外
• 信用有磕碰，包括另类贷方（B 类贷方）
• 银行不批，包括另类贷方和私贷

地产：详见地产服务页——

住宅

• 买房：独立屋、联排、公寓
• 卖房
• 楼花和楼花转让
• 投资出租房买卖
• 多户物业、公寓楼买卖
• 土地、地块和开发用地
• 农场和农业保留地（ALR）

商业

• 商业物业买卖：店铺和商场、办公楼、厂房和仓库、商住两用
• 酒店、汽车旅馆买卖
• 商业租赁：帮生意找铺位，帮业主找租客
• 生意买卖

两个牌照都在李会民一个人手上，所以一次买房，房子这边和贷款这边都可以由他本人经手；客人也可以只用其中一边。不管用哪一边，都由他亲自服务，不再假手团队成员。链接：地产服务 · 我怎么收费

经历

李会民来自河北，1996 年还在上大学，就做起了电脑配件和二手电脑的生意。2000 年他到北京工作，从技术做起，学 Unix 和大型服务器系统，很快做到一家美资公司的网络运营总监；出国以前，他在北京已经有了自己的公司。2004 年他来到温哥华。2006 年他开了一家搬家公司，2010 年又开了一家物流公司；其间还开过家具店，做过快递、清洁公司和玉石生意。后来他转做地产，再做贷款。

他说这三段经历是连着的：做生意让他知道一个人的收入到了报税表上会变成什么样子；做地产让他知道合同上的一个日期意味着什么；做贷款让他知道这两件事到了贷方那边会被怎么读。自雇和生意人的贷款文件，银行经常读不懂——报税做低、收入留在公司里、流水和 T4 对不上。这些账本他自己都记过，这类文件他读得懂，也知道哪家贷方读得懂。

2016 年底到 2021 年初，李会民是 Morning Li Team 的队长，团队最多的时候有接近 30 名持牌地产经纪。之后不再带团队，亲自服务每一位客户。带团队那几年，他还在 2018 年播出的电视剧《陪读妈妈》（梅婷、许亚军、邬君梅、胡先煦、曾黎主演）第 16 集里客串过一位温哥华地产经纪。

为什么不再带团队

李会民带过一支很大的团队。2016 年底到 2021 年初，他是 Morning Li Team（后来改名 Best Choice Real Estate Group）的队长，团队最多的时候有接近 30 名持牌地产经纪：人是他招的，流程是他定的，单子是他分的。那几年做得不差。

用队员做和亲自做，区别在于客户的事由谁来办。带团队的时候，客户冲着他的名字来，看房、谈判、跟进多半由队员去做，他在后面定流程、把关，同一时间能接更多的客户。亲自做，从第一通电话到过户，客户面对的都是他本人：情况他亲耳听到，主意他当场拿，有什么变化他第一个知道。

之后，他选了后一种：不再带团队，亲自服务每一位客户。有人觉得把这么大的团队收掉可惜；在他看来，团队不是做不下去，是他想把时间都花在客户身上。用他自己的话说："我一个一个客户地接，每一件事我自己经手——没有中间人，不用来回转述，只有稳定的沟通和你可以信任的结果。"

现在的客人在团队和他之间比较，他的长处是这几样加在一起：他当过接近 30 人团队的队长，一笔交易从头到尾怎么走、哪个环节容易卡住，他都管过，这些经验现在全用在他亲自经手的每一位客户身上；他同时持有贷款经纪和地产经纪两个牌照，买房时房子这边和贷款这边都由他一个人办；客人打电话过来，接电话的就是他。代价是他一年能接的客户少一些；换来的是每一位客户都由他本人负责到底。

为什么同时持两个牌照

李会民同时持有贷款经纪和地产经纪两个牌照。照他的解释，一次买房其实是两件事同时在跑：房子这边谈价格、谈条件、谈日期；钱那边算额度、做审批、准备过户。这两件事必须对得上，对不上就出问题。

常见的做法是找两个人分别做这两件事，客人自己在中间当传话的：同一份情况要讲两遍，日期要自己盯，哪一边卡住了，另一边往往是最后一个知道的。两个牌照在一个人手上，这两件事就在同一个脑子里，客人不用当传话的。

这个做法怎么运作、两个牌照会不会有利益冲突，地产经纪服务那一页专门讲了。

书和播客

李会民写了一本讲创业方法的书 Risk Free Startup Success: 6-Step PRISMs Method Build a Business, Make Money, and Get Rich with Zero Risk（出版者 WealthDao Investing & Consulting）。亚马逊上的 Kindle 电子书 2024 年 12 月 14 日出版，书号 9781777944896；另一个电子书版本书号 9798230292210；书的网站 RiskFreeStartup.com 用的也是 Risk Free Startup Success 这个书名。平装本 2024 年 12 月出版，书名是 Zero Risk Startup Success: 6-Step PRISMs Method — Build a Business, Make Money, and Get Rich，书号 9781777944872；Kobo 上的电子书同名，书号 9781777944834。中文版书名是《零风险创业成功：六步棱镜法，开公司赚钱致富》，亚马逊上的 Kindle 电子书 2025 年 1 月 5 日出版，书号 9781069225856。

2025 年 1 月，他出版了黄石公《素书》的英文翻译 From Leadership to Success: The Timeless Laws（WealthDao Investing & Consulting）。

他主持两个播客：英文的 Morning Lee - Vancouver Mortgage Broker & REALTOR®，中文的 Morning Lee - 温哥华贷款经纪 + 地产经纪，讲贷款和地产，也聊做生意。

他说写书不是为了当作家，是把这些年踩过的坑整理成方法，让正在创业的人少走弯路。

参选经历

李会民两次参选温哥华市议员，都没有当选：2018 年代表 Coalition Vancouver（温哥华联盟），得 12,614 票；2022 年代表 NPA（Non-Partisan Association），得 14,083 票。温哥华市政府公布的名单上，2018 年写的是 Morning Li；2022 年选票上的名字是 Morning Lee，带中文名李會民。

两次参选，中英文媒体都有报道，见下面"媒体报道"一节。

他的做法

李会民的做法是先看客人的实际情况，再说能做什么，不是先给一个产品，再想办法把客人塞进去。具体是这几件事：把收入按贷方的算法真算一次，把能走的几条路和各自的代价摆出来，把文件按贷方要的样子准备好，然后跟到放款为止；中间任何一个环节出状况，当时就告诉客人，不留到最后一天。

他也说明了几件不做的事。不为了成交劝客人多借，用他的话说："我的工作是帮你成事，不是把你推进一个你并不需要的方案。"不把不确定的事说成确定的：审批权在贷方，不在他手上；他能做的是把文件做到最好、把路径选对、把时间排好，不替贷方承诺。也不把客人转给别人：从第一通电话到最后过户，对接的都是他本人。

他用普通话和英文工作，也会讲粤语；住宅和商业的贷款、地产都做。

在哪里执业

贷款业务：Dominion Lending Centres - A Better Way（0952130 B.C. Ltd.），地址 3787 Canada Way #214, Burnaby, BC V5G 0B5，独立拥有及经营（Independently Owned & Operated）。

地产业务：Royal Pacific Realty (Kingsway) Ltd.，地址 3107 Kingsway, Vancouver, BC V5R 5J9。

两个牌照都是李会民本人的，都覆盖 BC 全省：MB609900（贷款经纪）、172540（地产经纪）。找他，打 (604) 727-1629，或者在网站上把情况写给他。

这两个牌照和两家公司，都能在官方记录上直接查到：BCFSA - BC Financial Services Authority 贷款经纪牌照、BCFSA - BC Financial Services Authority 地产经纪牌照；公司这边是 Dominion Lending Centres - A Better Way Mortgage Group 贷款经纪人主页、Royal Pacific Realty Group 地产经纪人主页。

关于 Morning Lee（李会民）的常见问题