多户公寓贷款：5 户以上，看楼不看人

5 户是一道线：4 户以下按住宅审，5 户以上按商业审

一栋楼 1–4 户，按住宅按揭走：看你的收入、信用、首付。从第 5 户起，整栋楼按商业多户算：贷方主要看楼的租金养不养得住贷款，你个人退到第二位。

这条线也决定你找谁贷。4 户以下几乎每家银行都做；5 户以上是另一批部门、另一套文件、另一个定价体系，很多做惯住宅的贷款人根本不碰它。

对买家来说这不见得是坏事：楼够好，个人收入普通的人也能拿下远超「个人额度」的贷款——因为还款靠楼，不靠你的工资单。

CMHC 保险和常规商业贷，差多少？

多户这个类别里，CMHC（加拿大按揭与住房公司）提供贷款保险。保了险的贷款对银行来说几乎没风险，所以利率明显更低、成数更高、摊还更长；代价是要交保费、审批更慢、要求更细。

常规（不保险）路线，成数常见在六成到七成五之间、摊还 25 年上下、DSCR 门槛更高，具体因贷方而异。好处是快、灵活、要求松。

怎么选不是拍脑袋的事：打算持有五年以上、要现金流的，保险路线往往划算；短线翻新转手的，常规路线可能更合适。拿你那栋楼的数字算一遍就有答案。

MLI Select 是什么？为什么这几年谈多户都绕不开它？

MLI Select 是 CMHC 2022 年推出的多户保险产品，按「积分」给优惠：可负担性、节能、无障碍三个维度打分，50、70、100 三个档，分越高条件越好。适用于 5 户以上的收租物业。

顶格有多好：最高 95% 融资、摊还最长 50 年、DSCR 最低 1.10 起审——三条同时给，常规商业贷里没有能碰它的。低一点的档位也不差：50 分档新建项目就能谈 95% 融资（现楼 85%）、摊还到 40 年。

分怎么拿（举例）：承诺一部分单元按可负担租金出租十年以上，或把楼的能耗实打实降下来。承诺是要兑现的，CMHC 会跟踪。值不值得为拿分做承诺，要按你的租金结构算——这正是该打电话给我的那类问题。积分规则和各档参数以 CMHC 当期公布为准。

贷款额到底怎么算出来的？DSCR 说了算

商业多户的贷款额，第一约束通常不是成数，是 DSCR（偿债覆盖率）：楼的净营运收入（NOI）除以年还款额，得数要过贷方的线。NOI = 租金收入 − 空置损耗 − 营运开支（地税、保险、维修、管理费……）。

两个常见的「没想到」：一，就算你自己管楼，审批时也会按行情扣一笔管理费；二，租金按实际租约算，不按「市场应该能租到多少」算——楼里有低于市价的老租约，贷款额会被拖下来。

所以同样标价的两栋楼，租约结构不同，能贷出来的钱可能差很远。看楼先看租约清单（rent roll），比看照片有用。

在 BC 买多户，还要留意什么？

租控：BC 对现有租客的年度涨租有省府每年公布的上限。买一栋租金低于市价的楼，「把租金提上来」没有你想的那么快——这一点贷方在审批里也算得很清楚。

文件比住宅多：rent roll、近两三年营运报表、地税单、保险单，再加第三方报告——估价（AACI）、环境评估（Phase I ESA）、楼况报告。这些报告要几千到上万块、要排期，谁出钱、什么时候订，谈合同的时候就要排进时间表。

时间：常规路线快的几个星期；走 CMHC 保险要把 CMHC 的审批排进去，普遍按月计。买卖合同的条件期要按这个现实来写，不然定金会很紧张。

什么样的人适合从多户开始？

手里已有几套出租房、想把管理集中到一栋楼里的投资人；一家人自住一户、其余出租的；还有自雇、报税收入不高但首付实力强的——多户看楼不看人，正好绕开「报税少」这道坎。

反过来，指望完全甩手的人要想清楚：多户是门小生意，租客、维修、账目都是真的。管理可以外包，但费用进 NOI，会直接吃掉贷款额度。

正在两三个标的之间犹豫的，把 rent roll 发我，我帮你把「每栋能贷多少、月供多少、剩多少现金流」摆到一张纸上比。

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