温哥华买房贷款：先把能贷多少弄清楚

到底能贷多少？

贷方看五样东西：你的收入、你的支出、你的资产、你的负债、你的信用。前四样进到两个负债比率里，算出一个上限；信用决定哪些贷方、哪一档定价对你开门。同样的年收入，两个人落到的位置可能差很远，因为收入的算法因人而异。

还有一层是压力测试。多数受联邦监管的贷方要求你按合同利率加两个百分点、或者一个下限利率，两者取高的那个，算得起月供。所以你签的利率不是审批用的利率，能力上限一般比你自己按月供估出来的低。

压力测试也不是每家都跑：它管的是受联邦监管的贷方。信用社不受那套约束，B 类和私人贷方看的主要是房子的价值和你手里的权益（LTV）。哪条路划算，要看你的整体情况。

想拿一个能用的数字，就得把文件摊开真算一次。在那之前的所有估算，只是方向。

预批到底锁住了什么？

预批锁的是利率，不是批准。多数贷方会替你把一个利率留住一段时间，常见是几个月，到期作废。它同时告诉你：按你目前交上来的资料，你大致落在什么范围。

预批没锁的东西更多。房子还没估价，收入核查可能还没做完，你的负债在这中间也可能变。最终审批是针对一套具体的房子和一份完整的文件。

真的预批，是贷方看过你的文件。网上点几下算出来的数字，只是算术。

该先看房，还是先办贷款？

先办贷款。知道自己的数字之后再去看房，你走进的每一套都是能出手的。

反过来的代价很实在：offer 接了才发现贷款差一截，要么补现金，要么重新谈，要么丢订金。温哥华这个市场里，卖家一般更看重条件干净的报价，手上有真的预批，你站的位置不一样。

首付要准备多少？除了首付还得留多少现金？

最低可以到 5%（按房价分段；首付不到 20% 走保险贷款）。你的情况最低要多少、除了首付还要留多少现金，一算就知道。

首付不到 20% 是保险贷款，要付一笔保险费，通常并进贷款本金。首付 20% 以上不用付保险费，但审批口径有时反而更紧，因为背后没有保险公司兜底。

另外单独留一笔过户钱：BC 省的房产转让税、律师费、验房费、税费调整。首次购房者按房价和身份可能有转让税减免。这笔钱不能从首付里挪。

自雇的话，算法哪里不一样？

报税报得少，银行照着报税表算——那不是唯一的算法。多数 A 类贷方取你近两年报税净收入的平均值，看的不是营业额。

一般有三条路。一是把两年报税理干净，走常规渠道；二是用专门给自雇人士设计的项目，通常要求首付更多或者定价不同；三是找看银行流水的贷方，条件宽一些，成本一般更高。哪条合适，取决于你的报税结构和首付。

最有用的一件事是提前两年决定。把收入压到最低再来申请，这笔账多数时候是亏的。至于报税怎么安排，问你的会计师，我只讲贷款这一侧。

新移民刚来加拿大，能贷吗？

一般可以，但走的是另一扇门。多数贷方对本地信用记录短、或者收入来自境外的申请人有专门口径，通常要求首付更高、文件更全。

新移民的文件最常卡在三个地方：本地信用记录几乎为零、收入证明由境外雇主出具、首付资金刚汇进来。第三个最要紧。多数贷方要看这笔钱在你自己名下的账户里放够一段时间，并且能一路追溯到来源。

另外，非加拿大身份的人买住宅目前有联邦层面的限制，也有例外情形。身份不确定的，先把身份这一头确认了，再谈贷款。

这件事对谁最难，该怎么办？

最难的是三类人：自雇但报税低的、刚落地没有本地信用的、以及有过逾期、消费者提案或者破产记录的。问题通常不在收入，在于这份文件讲不出一个贷方能签字的故事。

要做的事很具体。自雇的，提前两年规划报税，同时把财务报表和银行流水备齐。新移民的，落地就办一张信用卡，按时全额还，并且把首付资金的来源留痕。信用有问题的，先把逾期账户清干净，把信用卡余额压到额度的三成以下，再等几个月申请。

实在等不了，B 类贷方和私人贷方是有的。利率和费用更高，一般当一两年的过桥，不是终点。我的活儿是帮你办成，不是把你推进一个你不需要的产品里。

要准备哪些文件？流程要走多久？

打工的：两份最近的工资单、雇主信、两年 T4 和评税通知、首付资金九十天的流水、身份证件。自雇的再加：两年 T1 全套和评税通知、公司财务报表、公司存在的证明。

文件齐的话，预批一般几个工作日。真正的审批从你拿到接受的 offer 开始算，加上估价和核查，多数情况一到两周。少一份文件，日期就往后推一次。

以上是一般性信息，不构成针对你个人情况的建议。你的文件长什么样，看过才知道。

常见问题

预批之后利率跌了，能拿到低的那个吗？

多数贷方在放款前如果市场价更低，会按低的那个给你，但各家规则不同——有的自动调整，有的要你主动提出才给。这个待遇只在利率还没锁定之前有效，一旦你已经确认锁了某个利率，想换成更低的通常要重新走一次锁定流程，锁定期也可能跟着重算。这条最好让贷方书面确认，口头上说「没问题」跟合同条款写清楚是两回事，等到真正放款那天再问就晚了。

找好几家贷方比价，会不会把信用分查花？

短时间内为同一件事产生的多次查询，一般会被合并看待成一次「比价」行为，不会被当成好几笔独立的新负债——征信系统本身就给货比三家的人留了余地。通过经纪走更省心：一次申请、一份征信记录，就能同时递给好几家贷方，不用你自己一家家去问、一家家被查一次。真正会拉低信用分的，是把申请拖开好几个月分批递、或者同时申请跟这次买房无关的其他信用产品——那种就不容易被算成同一次比价了。

首付可以是父母给的钱吗？

一般可以。多数贷方要一封赠与信，写明这笔钱不需要偿还，同时要能看到资金真的进了你的账户、追溯得到来源——贷方要看见钱真的动了，不只是一封信。如果钱是从境外汇过来的，提前多留一点时间，因为换汇记录和汇款凭证这类追溯材料准备起来比较慢，贷方会在认定这笔首付有效之前要求看到。这件事早点办比申请前一周才补材料省心得多。

拿到预批之后可以换工作吗？

尽量别。放款前贷方通常会再核一次在职状态，换工作、进试用期、或者从固定工资转成佣金制，都可能让审批从头来，甚至给出跟原来预批不一样、更不利的结果。这不是贷方跟你过不去——预批本来就是按一份具体、能核实的收入做出来的，换了新工作短时间内很难拿出同样分量的证明。真的躲不开要换工作，提前告诉你的经纪，别等接受新offer之后才说，很多时候调整一下时间点就能避免把整个文件推倒重来。

拿了预批，是不是就必须在这家贷方做？

不是。预批不绑定你，也不需要花钱才能退出——它只是一个利率锁定加上一个大概能贷多少的估算，不是合同，更算不上承诺。真正找到房子之后，经纪会拿这套房子去比对当时所有能选的贷方，不只是发预批的那一家，最后哪家条件合适就用哪家。先跟一家做预批只是一个合理的起点，不是你必须为它负责到底的决定。

楼花和二手房，贷款上有什么不一样？

定金安排和交房时间不同——楼花的定金通常是工程期内分几次付，不是交房那天一次付清，从签约到真正入住之间可能隔了好几年。多数贷方对楼花用的是专门的长期利率锁定产品，这类产品并不是每家贷方都有，定价和条件跟二手房完全不是一回事。因为交房日期常常离签约很远，中间还可能延期，所以在签购房合同之前就该先确认好这套楼花能不能贷、哪些贷方肯做——开发商的宣传材料说得再好，也不能代替贷方亲口确认会不会贷这栋楼。