建筑贷款：钱跟着工程进度走

分期放款（draw）到底怎么运作？

常见的节奏是 3–5 次放款，卡在工程节点上：地基完成、框架/锁定（lock-up）、内部完成、最终完工。每次放款前，估价师到场按「完工百分比」核进度，贷方按比例放钱。

顺序要记牢：先干活、后拿钱。每一段都是你先垫资金把工程推进到节点，验收后贷款才跟上来。所以自有的周转资金要提前留出来，不能算到刚刚好。

利息按已放出的余额计，盖房期间一般只付息——前期负担轻，越到后面越重。把利息支出也排进预算表，它是真实的项目成本。

10% 留置扣款（holdback）是什么？为什么动不了？

在 BC，按《建筑留置权法》（Builders Lien Act），每笔进度款要预留 10% 的留置扣款，保护分包商和材料商的留置权，到法定期限后才释放。

这不是贷方克扣你，是法定程序，谁盖房都一样。它的现实影响是：每个阶段你实际到手的钱比进度款面值少一成，现金流要按这个算。

留置期怎么算、什么时候放款，律师和贷方会按流程走。你要做的是别把这 10% 当成可用资金排进开销。

能贷多少：按成本算，还是按完工价值算？

贷方两头都算：项目总成本的一个比例，和完工后估值的一个比例，取两者中较低的那个。常见范围在六成五到七成五之间，因贷方和项目而异。

地是自己的，一般可以按地的价值计入你的自有投入——很多自建的人自有资金没现金那么多，靠地皮过的资格。

预算表是整个申请的心脏：分项要细（土方、结构、机电、内装、市政接驳、许可费、利息、应急），细到经得起挑战。预算做得潦草的申请，贷方连谈的兴趣都没有。

贷方审你什么：合同、承建方、许可、退出

固定价合同 + 有往绩的持牌承建商，是最好批的组合。自管自建（self-build）也做得成，但审得严、成数低一些——你要证明自己管得住预算和工期。

许可和图纸要齐：建筑许可、图纸、工程预算、施工时间表。许可还没批就想先拿钱的，多数贷方不接。

退出（exit）要提前想好：建筑贷是短期贷款，完工后要转成普通按揭（takeout）。最稳的做法是开工前把 takeout 预批好——盖完了才发现转不出去，是这类项目最疼的事故。

超支了怎么办？

默认规则很冷：贷方按原批的额度放款，超支是你的问题。中途追加要重新审批，不一定批、批也要时间。

所以两件事从第一天就要做：预算里留应急金（常见一成上下），和把大额采购锁价锁早。材料价格波动、改设计、地下情况意外，是三大超支来源。

工程中途换承建商是大事件，会触发贷方重新评估。真到那一步，先和贷方沟通再动手，别造成既成事实。

盖出租楼？新建租赁的条件被 MLI Select 抬得很高

盖 5 户以上的出租项目，可以把 CMHC 的 MLI Select 排进方案：新建项目顶格能谈到最高 95% 融资、摊还最长 50 年——参数和积分逻辑写在多户公寓那页。

这类项目的核心设计是「衔接」：建筑期的贷款怎么放、完工后怎么转进保险贷款，两段要在开工前就设计成一条线。

盖来卖（spec）和盖来租，贷方名单和结构完全不同。项目还在纸上的阶段来找我，比图纸画完再找，能省出真金白银。

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