银行不批怎么办

银行说不批，到底是什么被拒了？

一般是文件里的某一项不符合那一家的规则，不是对你这个人的判断。

大的原因通常就四类：收入算不出来、负债比超了、信用记录、或者物业本身。银行的通知信常常不写清楚是哪一类。你打回去问一句，多数信贷员会说——这一句话值几个星期。

常见的卡点有哪几个？

收入的算法、负债比、压力测试、信用记录、首付来源、物业类型，大致就这几样。

自雇和分红收入常卡在算法；车贷、信贷额度、替人担保过的贷款常卡在比率；首付常卡在来源证明不全。压力测试是按一个比你实际合同利率更高的数去算月供，那是全行业的规则，不是那家银行为难你。

有资产但报税收入薄，怎么办？

这类文件有专门的做法，靠的是资产和首付，不是那张报税表。

常见的几种：加大首付，把贷款额降到另一层贷方能做的范围；用可出租部分的租金收入；用能证明的公司账目代替个人报税；或者加一个共同借款人。有些贷方对净资产较高的申请人有单独的政策，条件和名称各家不同。哪一种适合你，要看资产是什么形式、变不变得了现。

换一家银行再申请，会不会又被拒？

如果卡点没变，多半会。

所以顺序是：先弄清原因，再选下一家。同一个问题在不同贷方那里权重不一样——有的对自雇宽、对信用紧，有的正好相反。盲目多投是最贵的做法：每投一次多一次硬查询，还会把你本来就不多的时间耗掉。

物业本身被拒是什么意思？

意思是贷方不接受这套房子做抵押，跟你的收入和信用没关系。

常见的有：估价低于成交价、面积太小、楼花、有漏水维修历史或者大额特别摊派的 strata、有出租限制、老的木结构楼、以及带商业用途的物业。在温哥华，这类拒批比多数人以为的多。换贷方通常能解决，因为各家对物业的口味差得很远。

另类贷方和私贷，什么时候才用？

时间紧、或者主流那一层暂时没有一家能过的时候用，而且要有明确的退出时间。

成本要讲清楚：利率比主流贷方高，通常有贷方费用和经纪费用，期限短；私贷更短更贵，有些只付利息。它买的是时间，不是解决方案。签之前你应该已经知道一年后靠什么出来——补齐报税、修好信用，还是卖掉。没有这个答案，就先别签。

已经签了合同，条件期只剩几天，还有救吗？

有时候有，但要在今天动手，不是明天。

能做的一般是：申请延长条件期、同时递给几家处理快的贷方、必要时调整首付结构。定金和违约属于合同和法律范围，要立刻问你的律师和地产经纪，我不能替他们回答。这种情况直接打电话，别发邮件等回复。

现在能先做的三件事

第一，打回给银行，问一句具体的：卡在收入、比率、信用，还是物业？多数信贷员会告诉你。这一句话决定了后面所有的事。

第二，在弄清原因之前，别再往别家递申请。第三，把这次申请的东西都留着——估价报告、他们要过的清单、你交过的每一份材料。下一家通常能直接用，你不用从头再来一遍。

常见问题

被拒会不会写进你的信用报告？

不会。拒批这件事本身不会上信用报告，别的贷方完全看不到你之前被哪家拒过。真正会上报告的，是申请时产生的那次硬查询。短时间内查询次数不算多的话通常不是大问题，但在走下一家之前，还是值得先弄清楚上一次到底为什么说不，这个答案往往能直接指向该换哪家、该换什么方式。

贷不到款，定金会不会没了？

完全取决于你的购房合同里融资条件还在不在生效、条款具体怎么写——有的条款能把定金完整保住，有的只能保一部分，有的可能在贷不到款的这个时间点已经过期了。这是一个法律问题，不是贷款问题，应该马上找你的律师和地产经纪确认，不能拖到下周——合同上的时限不会因为你还在处理贷款就自动延后。越早确认清楚，实际能选的路就越多。

可以让家人做担保人吗？

多数贷方接受共同借款人或者担保人，一般要求是有稳定收入、信用记录正常的直系亲属。要提醒的是，这笔贷款之后会算进担保人自己的负债里，可能影响到他以后自己买房或者借其它钱的额度，有时候这个影响会持续好几年，不是签完字就结束了。这件事需要双方都真正想清楚、了解自己在承担什么，而不是简单地把它当成一个帮忙签字就完事的动作。

楼花快交房了，银行这时候说不批怎么办？

这件事要马上处理，因为楼花交房日期是硬性的，不会因为你还在找贷方而往后推。常见的做法是同时联系几家愿意接这个楼盘的贷方一起推进，而不是一家一家试，或者先用短期过渡贷款把交房完成，之后再把贷款转到更合适的条件上。被拒之后开始处理的时间越早，实际能用的选择就越多——同一天打的电话，价值远比一周后才打要大得多。

你自己去找另一家银行谈，行不行？

当然可以，没有任何东西拦着你自己去找别的银行谈。要留意的是每问一家都会拉一次信用查询，如果一家接一家盲目地问，查询次数很容易叠加得比必要的多。谈之前先弄清楚上一次到底卡在收入算法、比率、信用还是房产哪一项，能省掉好几次不必要的查询，也更容易一次就找到规则真正适合你这份文件的那家，而不是每家都因为同一个原因被拒。

你能保证一定批得下来吗？

不能，谁都不能保证——在真正看到你完整的文件之前就打包票会批的人，多半没把实情告诉你。我能做的是把你的真实情况对着现在市场上各家贷方在用的规则过一遍，明确告诉你哪条路走得通、哪条走不通、每一条要付出的代价是利率还是条件。批不批下来，最终决定权始终在贷方手上，不在我这。但提前搞清楚自己真实的位置，能让你少收集几次拒信，而不是申请一家被拒一家。