买卖土地和开发用地：分区、多户新规、公交导向区、开发费和税

能盖什么：社区规划和分区

当地议会（或区域局）按《地方政府法》第 14 部分通过官方社区规划（OCP）和分区规定，以后通过的规定都要跟社区规划一致；温哥华市用的是《温哥华宪章》下的官方发展计划。

省政府 2023 年改法以后，重新分区只要跟社区规划一致、而且至少一半建筑面积是住宅，当地政府就不能再开公众听证会。温哥华从 2025 年 6 月 9 日起也一样：符合官方发展计划的住宅类重新分区，直接由市议会在会议上审议。

独立屋地块：3 到 6 户

人口 5,000 以上的城市，以及区域规划划定的城市范围之内，独立屋和双拼的地块，分区至少要允许：280 平方米以内的地块 3 户，更大的地块 4 户，靠近频密公交、超过 280 平方米的地块 6 户。全省的独立屋分区都要允许套房或附属住宅。各市要在 2024 年 6 月 30 日之前改好规定。

这是下限：具体能盖多大、多高，还要看这个市改好的分区细则。

公交导向区：SkyTrain 站周边

SkyTrain 站 800 米以内、公交总站和 West Coast Express 站 400 米以内，是公交导向区（TOA）。大温的最低标准：SkyTrain 站 200 米以内，容积率 5.0、20 层；200 到 400 米，4.0、12 层；400 到 800 米，3.0、8 层。公交总站 200 米以内 4.0、12 层，200 到 400 米 3.0、8 层。

在这个标准以内，市政府不能因为密度和高度拒绝重新分区申请；但这不是自动的权利，还是要申请。2024 年 6 月 30 日起，公交导向区里市政府不能再要求住宅的最低停车位（残障车位除外）。

开发要交的费用、分地、场地披露

开发费（Development Cost Charges）用来付污水、供水、排水、公园、道路等设施，分地批准或发建筑许可的时候交；2023 年起还有设施费（Amenity Cost Charges），用来付社区中心、图书馆、托儿所这类设施。省政府 2025 年 7 月宣布：符合条件的开发商可以在许可批准时交 25%，剩下的 75% 在入住时或 4 年内交，以先到的为准。

分地由审批官（approving officer）审批；要做哪些市政工程，看当地的分地服务规定。

地以前做过 BC《污染场地条例》附表 2 列出的工业或商业用途的，卖的时候要给买方场地披露声明；申请重新分区、分地，或者会动土的开发许可、建筑许可时也要交，这时候审批要等环境部处理完。

税：物业转让税、GST、BC 炒房税

物业转让税：20 万以内 1%，20 万到 200 万 2%，200 万以上 3%；住宅部分超过 300 万的再加 2%。BC Assessment 的第 1 类（住宅）也包括部分空地——地归哪一类，看评估通知，这会影响那 2% 和外国买家的附加税。

GST：个人卖空地大多不用交；但地是生意里用的资本财产、卖地本身就是做生意，或者把一块地分成两块以上再卖，就要交（分出去卖给亲属自用的除外）。公司卖地的规则不一样，签约之前问会计。

BC 炒房税也管规划为住宅用途的空地：持有不到 730 天卖掉要算，365 天以内 20%，到 730 天减到零。在买来时没有房子的地上盖房子，盖房这部分可以豁免；建筑商和开发商也有豁免。

谁能买，还要查什么

外国买家：从 2023 年 3 月 27 日起，联邦禁令不管空地，买住宅物业来开发也有例外。地如果归为第 1 类（住宅），外国买家在大温、首都区域（维多利亚一带）、菲莎河谷、欧肯纳根中部和纳奈莫这五个区域局可能要交 20% 的附加物业转让税，出价之前请律师确认。

在不在农业保留地（ALR）：用农业土地委员会（ALC）的地图查，输入地址或地块编号（PID）；地图只作参考，以委员会确认为准。在的话，见我的农场和农业保留地页。

过户时每个买家都要交透明度声明；用公司、信托或合伙名义买地的，还要交透明度报告，报出实际的受益人。

我怎么帮你买卖土地

买：先查社区规划、分区、是不是公交导向区、有没有 ALR 和场地披露的问题，再按能盖的户数和面积倒推地价。开发要的钱——改分区、分地阶段的土地贷款，和盖房的建筑贷款——见我的建筑贷款页。

卖：把地块的分区、面积、市政管线资料备好，让买方一开始就能算出能盖什么。

如果地和贷款两边都由我做，签任何文件之前，我会书面告诉你我担任哪个角色、每个角色怎么收费。

常见问题

我的独立屋地块能盖 4 户或 6 户吗？

人口 5,000 以上的城市，分区至少要允许：280 平方米以内的地块 3 户，更大的地块 4 户，靠近频密公交的大地块 6 户。具体能盖多大、多高，看这个市改好的分区细则。

这块地在不在公交导向区，能盖多高？

SkyTrain 站 800 米以内、公交总站 400 米以内是公交导向区。大温的最低标准从容积率 3.0、8 层到 5.0、20 层，离站越近越高；这是市政府不能拒绝的标准，不是自动的权利。

在 BC 重新分区还要开公众听证会吗？

跟社区规划一致、至少一半是住宅的重新分区，不能再开。温哥华从 2025 年 6 月 9 日起，符合官方发展计划的住宅类重新分区，也直接在市议会会议上审议。

卖空地要收 GST 吗？

个人卖空地大多不用。把地分成两块以上再卖、地是生意里用的、或者卖地本身就是做生意，要收。公司卖地另有规定。

开发费什么时候交？

分地批准或发建筑许可时交。省政府 2025 年 7 月宣布，符合条件的开发商可以先交 25%，剩下 75% 在入住时或 4 年内交。

非加拿大人能买空地或开发用地吗？

联邦禁令从 2023 年 3 月 27 日起不管空地，买住宅物业来开发也有例外；但归为住宅类的地，在大温、首都区域（维多利亚一带）、菲莎河谷、欧肯纳根中部和纳奈莫这五个区域局可能要交 20% 的附加物业转让税。