首付不到 20%，要交的保险费怎么算——还有新增的 30 年摊还期和 $1.5M 保险上限

首付不到 20%，为什么要多交这笔钱、交给谁

首付不到 20%，贷款要走「保险贷款」——业务页上提过这一条。这份保险赔的对象是贷方，不是你，保的是「万一你还不上，贷方的钱收不收得回来」，不是保你的房子。

加拿大有三家机构做这个保险：CMHC（联邦政府旗下）、Sagen、Canada Guaranty，规则和费率基本对齐，一般是贷方决定用哪一家，不需要你自己去比较。

首付 20% 以上不用交这笔保险费，但业务页也提过，审批口径有时反而更紧，因为贷方背后没有保险公司兜底。

保费具体怎么算——按贷款金额，不是按房价

保费按贷款金额（不是房价）乘一个比例，比例按首付档位分三档：首付 5%–9.99%，保费约 4.00%；首付 10%–14.99%，约 3.10%；首付 15%–19.99%，约 2.80%。首付比例越高，这个费率反而越低。

举个例子（数字仅为示例，实际以放款方给的报价为准）：房价 $700,000，首付 10%（$70,000），贷款金额 $630,000，落在 10%–14.99% 这一档，保费大概是 $630,000 × 3.10% ≈ $19,530。

这笔钱不是额外现金——通常直接并进贷款本金，摊到你往后每个月的月供里，不需要你在过户那天再多掏一笔出来。

30 年摊还期：2024 年底新加的选项，现在覆盖面很广

保险贷款原来最长 25 年摊还，2024 年 12 月中开始，规则放宽了：首次购房者可以选 30 年摊还期，不管买的是新房还是二手房；买全新在建/新建房的人也可以选 30 年，不管是不是首次购房。你如果是首次购房，不管买哪一种房子，现在都用得上这个选项。

30 年比 25 年摊还期长，每月还款额会降低，但摊还的年限拉长了，总利息会增加——用更低的月供换更长的还款时间和更高的总利息，这笔账值得算清楚再决定，不是摊还期越长越好。

选 30 年摊还期，保费要在原来的比例上多加 20 个基点。接上面的例子：原本 3.10% 变成 3.30%，保费大概是 $630,000 × 3.30% ≈ $20,790——多出来的这一小笔，也是并进本金，不需要额外掏现金。

保险贷款还有一条价格上限，大温这边经常会卡到

保险贷款只适用于房价 150 万以下的房子——这条上限 2024 年 12 月从 100 万提高到 150 万。超过这条线，不管你首付打算出多少，都走不了保险贷款，首付门槛直接跳到 20%。

大温这边房价常年偏高，尤其是独立屋，这条线不少人会碰到。看房之前先查一下心仪的房子在不在 150 万以内——这会实质性地改变你要准备的首付金额，不是一个小细节。

把这几项放在一起算，对你意味着什么

首付、保费、摊还期这三样是连着的：首付比例越低，保费的费率越高；摊还期拉长，月供降但总利息升；房价一旦超过 150 万，直接跳出保险贷款的范围，首付门槛变成 20%。

跟上一篇「首付怎么攒」放在一起看，这两篇合起来是完整的一条链：怎么攒首付、税怎么减免（上一篇）——首付攒到手之后，保费怎么算、摊还期怎么选、有没有撞到 150 万这条线（这一篇）。

想知道自己具体的数字，把目标房价和你打算付的首付告诉我，我按现在的费率帮你算一遍，包括选 25 年还是 30 年摊还期，月供具体差多少。

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