反向按揭：什么样的房子、什么样的情况不符合资格

先说好消息：收入和信用分数，基本不看

跟普通房贷最大的不同：反向按揭批不批，看的不是你的收入、也不是信用报告——业务页提过这一点，这里展开说为什么：它靠的是房屋净值，不是你每月的还款能力，因为本来就不用月供。

这意味着退休、收入不稳定、信用记录不算完美的人，只要房子和年龄这两条过关，通常照样能做。这是它和普通房贷、HELOC 最大的差别之一，也是很多人以为自己「肯定不够资格」但其实符合的原因。

年龄：产权上、贷款上的每一位共同持有人都要够岁数

两家主流放款方都要求 55 岁以上——不是家里一个人够了就行，产权上、贷款上的每一位共同持有人都要满 55 岁。

两人共同申请，年纪通常按较年轻的那位算——年纪小的那位如果没到 55，就算另一位再年长，现在也做不了。

房子本身：这几类通常可以，这几类通常不行

通常可以：独立屋、半独立屋（semi-detached）、联排（townhouse/row house）、公寓（condo）。

通常不行：第二套房、度假屋——不是你的主要住所都不算；出租物业、投资物业也不算。至少一家主流放款方明确把预制房/活动房屋（manufactured/mobile home）排除在外。

Co-op、地契是租赁性质（leasehold）这几类，两家官方资料都没有明确写——不是「肯定不行」，是没查到明确说法。你的房子如果是这几类之一，值得在正式申请前先问清楚，不要自己假设。

房屋价值和地点：有门槛，两家放款方口径不完全一样

两家的最低房屋价值门槛一致：$250,000。

能拿到的比例上限不完全一样：CHIP 最高到房屋估值的 55% 左右，Equitable Bank 最高到 59% 左右——具体到你能拿多少，还是要看年龄、地点、房型这几项一起算，业务页上说得很清楚，这不是一个固定数字。

地点上，两家也不一样：HomeEquity Bank/CHIP 服务全加拿大，城市和乡村都做（乡村地区可能批到的比例会低一些）；Equitable Bank 目前只做 BC、Alberta、Ontario、Quebec 这四个省的主要城市地区。你的房子如果在比较偏远的地方，选哪一家会有实质差别。

房子本身还有两条基本要求，拿到之后也要持续满足

必须是你的主要住所，一年至少住满 6 个月以上。

房子要维持在「正常状况」，地税要按时交——这两条不只是申请门槛，拿到反向按揭之后也要持续满足，不然会构成违约。

名下如果还有按揭或者 HELOC 没还完，不影响你申请，但要用反向按揭批下来的钱先把这笔还清，这个业务页也提过。

常见问题

我房子是公寓，能做反向按揭吗？

两家主流放款方都把公寓列在「通常可以」的房型里，大概率没问题。具体能批多少，还是要看你的公寓所在地点、楼龄、评估值这些具体情况。

我的房子是活动房屋（manufactured home），能做吗？

至少一家主流放款方明确说不行。如果你的房子是这一类，建议直接问清楚在谈的这家放款方具体做不做，不要自己假设可以。

信用记录不太好，或者已经退休没有稳定收入，会影响申请吗？

一般不会——这是反向按揭跟普通房贷最大的差别之一，它看的是房子和年龄，不是你的收入和信用分数。

我房子在比较偏远的地区，是不是就做不了？

不一定。HomeEquity Bank/CHIP 服务全加拿大，城市乡村都做，只是乡村地区批到的比例可能会低一些；Equitable Bank 目前只做四个省的主要城市地区。你的房子在哪，决定了你能选哪一家。

两个人共同持有房子，只有一个人 55 岁以上，能做吗？

通常不行——产权上、贷款上的每一位共同持有人都要满 55 岁，年纪按较年轻的那位算，没到岁数的话现在还做不了。

关于作者：我是李会民（Morning Lee），在 BC 省做贷款经纪（Dominion Lending Centres - A Better Way）和地产经纪（Royal Pacific Realty (Kingsway) Ltd.）。我还在读大学时就开始做生意，先后做过电脑配件、搬家、物流等好几门生意，后来做地产，和贷款，三十年都在这几件事里打转——上面这些判断，用的正是这套经验。我中英文都能沟通，欢迎聊聊你的情况。