商业物业买卖：跟买卖住宅不一样的几件事

GST 和物业转让税

在 BC 卖商业物业，一般要交 5% 的 GST。买方登记了 GST 的，卖方不收，由买方自己申报；买方的生意主要用这处物业的，在平常的 GST 报税表里报。要不要登记、什么时候登记，写 offer 之前先问你的会计。

物业转让税按过户时的公平市价算：20 万以内 1%，20 万到 200 万 2%，200 万以上 3%。超过 300 万加收的 2%，以及外国买家在大温和另外四个区域局要交的 20% 附加税，都只算住宅部分；商住两用楼，只算住宅那一块。

BC 炒房税不适用于物业的商业部分。

分区和用途：去掉条件之前先确认

一栋楼能做什么用，由当地政府的分区规定（zoning bylaw）决定：温哥华市是《温哥华宪章》下的分区和开发规定，其他地方是市政府或区域局。房源介绍写的用途，不等于分区确认。去掉条件之前，先跟市政府确认你要做的用途——餐馆、诊所、仓库、托儿所——在这个分区、这个单位里是允许的。

地税跟着 BC Assessment 的分类走：办公、零售、仓储、酒店一般是第 6 类（商业及其他），轻工业是第 5 类，一处物业有几种不同用途的，可以分在几类里。评估值谁都可以免费查。

环境：场地披露声明和第一阶段评估

如果这处物业做过 BC《污染场地条例》附表 2 列出的工业或商业用途，卖方要给有意购买的人一份场地披露声明（site disclosure statement）。买卖用的这份声明不交给省政府，是交给买方的。

买方、很多时候还有贷方，也会要一份第一阶段环境评估（Phase I）：查这处物业的历史用途、到现场看，不取样。查出问题，再做第二阶段取样。厂房仓库这一步很少能省，我的办公厂房仓库贷款页讲了为什么。

租约跟着房子走

买有租客的物业，租约一起接过来。条件期里要看每一份租约和补充协议、卖方确认过的租金清单（rent roll）、押金；交房之前，请每一位租客签一份确认书（estoppel certificate），确认租金、租期、双方没有纠纷。贷方看的也是这几份文件。

卖方这边，挂牌之前把租约、租金清单、一年的运营开支备好，买方的条件期就花在房子本身，不是等文件。

商业地产佣金的 PST：原定 2026 年 10 月 1 日开征，已暂停

省政府原定从 2026 年 10 月 1 日起，对非住宅物业的地产服务收 7% 的 PST，包括商业物业买卖和出租的佣金；2026 年 9 月 18 日宣布暂停，官方页面没有写新的日期。佣金照样要交 5% 的 GST。

商业租赁

我也做商业租赁：帮生意找铺位，帮业主找租客。我的牌照管买卖和租赁（交易服务），不包括物业管理；替业主收租、管理一栋楼，要另一种牌照，我没有。

对租客来说，租约往往比买一处物业承诺更大：租期、续租选择权、允许的用途、地税和运营费谁付、以后卖生意时能不能转让租约。这几条是我最先谈的。

我怎么做商业物业的买卖

买：先确认用途和分区；再看贷款，贷方除了看你，也看物业本身的收入，首付一般更高（详见我的商业贷款页）；然后是条件：环境、租约、租客确认书、楼况。

卖：挂牌之前，把买方会要的备齐——租约、租金清单、运营开支，适用的话还有场地披露声明。

如果房子和贷款两边都由我做，签任何文件之前，我会书面告诉你我担任哪个角色、每个角色怎么收费。

常见问题

在 BC 买商业物业要交 GST 吗？

一般要，5%。买方登记了 GST 的，卖方不收，由买方自己申报；买方没登记的，由卖方收。写 offer 之前跟会计确认。

商业物业要交物业转让税吗？

要：20 万以内 1%，20 万到 200 万 2%，200 万以上 3%。超过 300 万加收的 2% 和外国买家 20% 的附加税，只算住宅部分。

场地披露声明是什么？

物业做过 BC《污染场地条例》附表 2 列出的工业或商业用途的，卖方要给有意购买的人这份声明，列出以前的用途，买方据此决定要不要做环境检测。

外国买家禁令适用于商业物业吗？

联邦禁令管的是住宅，比如 3 户以内的房子、公寓单位。只做商业用途的楼不在这个定义里。商住两用楼，出价之前请律师确认。

商业物业的地产佣金要交 PST 吗？

目前不用。省政府原定 2026 年 10 月 1 日起对非住宅物业买卖和出租的佣金收 7% 的 PST，9 月 18 日宣布暂停，官方页面没有写新的日期。佣金照样交 5% 的 GST。

能帮我的生意找铺位吗？

能。我帮生意找铺位，也帮业主找租客。物业管理（收租、管理楼宇）要另一种牌照，我不做。