房价过 150 万、买不了贷款保险：首付多的人利率为什么反而高，怎么比

利率分三档：有保险的、贷方能批量买保险的、买不了保险的

第一档是有保险的：首付不到 20%，必须买贷款保险，房价要低于 150 万。保险保护的是贷方——你还不上，保险公司赔给贷方，不是保你的房子。

第二档是首付 20% 以上、但贷款符合保险规则的：有的贷方会给一批这样的贷款批量买保险（portfolio insurance），用来走政府支持的资产证券化渠道拿资金，这一档的报价常常也不差。条件包括：是买房（不是加按套现）、摊还期不超过 25 年、房价低于规定的上限。

第三档是买不了保险的：房价 150 万或以上、加按套现（为加建附属单元〔secondary suite〕做的加按例外，2025 年 1 月 15 日起这一类可以买保险）、摊还期超过保险允许的年数，等等。房价 150 万或以上的房子，不管首付交多少，都在这一档。

为什么买不了保险的贷款，报价要高一点

有保险的贷款，借款人违约的损失由保险公司承担；没有保险的，贷方自己承担。加拿大央行的文章讲过：贷方放出去的钱来自存款人和投资人，这份资金成本占了房贷利率的大头；有保险的贷款风险低、拿钱的渠道也多，报价自然低一些。

所以会出现这种情况：同一个月，朋友买 120 万的房子、首付 10%，拿到的利率比你买 180 万、首付 30% 的还低。这不是你的资料比人家差，是两笔贷款不在同一档。

这条规矩对谁都一样。在主流贷方，收入高低、信用好坏主要影响能不能批、能批多少；利率落在哪一档，先看贷款有没有保险。

150 万这条线：差一点，首付和利率都换一套

房价低于 150 万，首付最少是：头 50 万的 5%，加上超过 50 万那部分的 10%；到了 150 万或以上，首付最少是房价的 20%。

举个例子（数字是举例）：145 万的房子，最低首付是 50 万 × 5% + 95 万 × 10% = 12 万，可以买保险；155 万的房子，最低首付是 155 万 × 20% = 31 万，买不了保险，利率走第三档。房价差 10 万，最低首付差 19 万。

150 万整也算「150 万或以上」，买不了保险。大温的独立屋、不少新的联排和大面积公寓都在这条线上下，看房之前先知道自己落在哪一边。不管落在哪一边，联邦监管的贷方都要做压力测试，有保险、没保险一样。

怎么比：先在同一个基础上比，再问首付分档

第一步，报价要可比：同样的期限、同样的摊还期、同样的贷款金额，问的都是「没有保险」那一档的价，不要拿一家的有保险价跟另一家的无保险价比。银行、信用社、专做房贷的贷方，对这一档的定价差别不小，多比几家。

第二步，问首付比例的分档。有的贷方按「贷款占房价的比例」再分几档定价，比如首付到 35% 以上（贷款不到房价的 65%），报价会再低一点。这不是规定，各家不一样；值不值得多交首付，要拿报价算。

例如一对医生夫妇在温哥华西区买 220 万的独立屋，首付可以交 25%，也可以交 35%。多交的 10%（22 万）如果只换来低 0.1 个百分点的利率，在 143 万的贷款上，一年大约是 1,430 的利息；这 22 万放在别的地方能做什么，要一起想。律师、会计师合伙人，科技公司员工，企业高管，算法也一样。

利率以外，高收入买家更要看的几条

提前还款额度：律师、会计师合伙人的年终分配，科技公司员工的股票，拿佣金的销售的大单，企业高管的奖金，常常想一年还一大笔。每年能多还多少、超过额度要不要罚金，比利率差零点零几个百分点更影响总成本。

罚金算法：贷款金额大，IRD 可能是一大笔。合同里 IRD 拿哪两个利率比，签之前问清楚，见想换贷方拿更低的利率：罚金怎么算，什么时候换划算。

要不要搭配信用额度：有的产品把房贷和 HELOC 放在一起，还了本金额度就能再用。HELOC 部分最多到房子价值的 65%，房贷加信用额度合起来最多 80%。要知道的是：这种组合产品到期换贷方，不在联邦金融机构监管署（OSFI）免压力测试的范围里——免的只是单独的一笔房贷。

常见问题

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