签 1 年、3 年还是 5 年：利率最低的那一档是不是最划算

先分清：1 年、3 年、5 年说的是「期限」，不是还款年数

期限（term）是这份贷款合同有效的时间；摊还期（amortization）是把贷款全部还清要的年数，常见 25 年或 30 年。签 3 年期，不是 3 年还清，是 3 年后这份合同到期，剩下的余额照那时候的利率再签一次。

所以选 1 年、3 年还是 5 年，选的其实是两件事：利率锁多久；下一个到期日落在哪一天。到期日是你不用交提前还款罚金、就能换贷方、加按、或者一次还一大笔的日子。

只比利率会漏掉两笔钱：中途解约的罚金，和到期时的利率

期限没走完就卖房（贷款不带走）、换贷方、把贷款一次还清，或者一年里多还的钱超过合同允许的额度，都可能要付提前还款罚金。罚金一般是「三个月利息」和「利率差额（IRD）」两个里取高的那个；固定利率剩下的时间越长，IRD 往往越大。

举个例子（数字是举例，不是报价）：贷款 100 万、利率 4.2%，三个月利息大约是 100 万 × 4.2% ÷ 4 = 10,500，这是罚金的下限，IRD 算出来更高就按 IRD。假设 3 年期比 5 年期的利率低 0.2 个百分点，100 万的贷款一年少付大约 2,000，三年大约 6,000。打算三年内卖房的人选 3 年期，利率低、到期卖房不交罚金，两头都占便宜；选了 5 年期、第三年卖房，三年里每年多付大约 2,000，卖房时还要再付一次至少 10,500 的罚金。就算哪一段时间 5 年期的利率更低，第三年要卖房的人，三年省下的那一点利息也常常抵不上一次罚金。

短期限也有代价：到期得早，到期时利率要是比现在高，下一个期限就要多付。同样 100 万的贷款，利率每高 1 个百分点，一年利息大约多 1 万（余额慢慢在减，实际略少）。短期限省下来的利息，是拿「到期时利率说不准」换来的。

期限里大概率有变动的，短一点的期限常常更划算

两三年内可能卖房、换更大的房子、或者搬去别的城市的，让期限在那个时间点前后到期。换房以后还在加拿大买的，也可以问贷方这份贷款能不能「携带」（portable）到新房子上——能带走就不用解约；新房子的价钱比贷款余额低的，可能还是要付罚金。

知道哪一年会有一大笔钱进来的：科技公司员工几年后归属的股票，企业高管、金融和保险从业者的年终奖金，拿佣金的销售的大单，律师、会计师升合伙人以后的分配。打算拿这笔钱一次还掉一大块房贷，先看合同每年允许多还多少（提前还款额度）；超过额度要罚金，最省事的做法是让期限在那一年到期，到期时一次还，不交罚金。

预计几年内要从房子里拿钱的：医生、牙医、兽医、药剂师打算买下或翻新自己的诊所、药房，工程师、建筑师打算自己开事务所——期限在那之前到期，加按就不用先付一笔罚金。收入结构要变的（工资转分红、升合伙人），还要看贷方到时候怎么认新收入，见要升合伙人、转分红、还是自己开诊所——买房该趁现在还是等？

收入稳、打算长住的，5 年期买的是确定

大学教授、政府和大机构的高级职员、飞行员这类工资收入稳定、几年内不打算搬家的，5 年期的好处是月供五年不变，下一次碰利率是五年以后；中途不太会解约，罚金这一项基本不会发生。

代价是 5 年期的利率一般比短期限高一点；万一中途有变（家里添人要换房、工作调动），固定利率的 IRD 可能是一大笔。所以「打算长住」要是真的打算，不是「现在看来应该不会搬」。

月供预算很紧、利率高一点就吃力的，确定本身就值钱；月供有余量、到期时利率高一点也扛得住的，短期限省下来的利息才是真省。

签之前问清楚的三条合同条款

第一，罚金怎么算。贷方必须告诉你提前还款罚金怎么算。IRD 拿哪两个利率比（你的合同利率、挂牌利率、要不要减掉你当初拿到的折扣），各家不一样，同样的情况算出来可能差很多，见想换贷方拿更低的利率：罚金怎么算，什么时候换划算。

第二，每年能多还多少、怎么多还：一次还一笔的额度、每次月供能加多少，各家不一样；也不是每一家的封闭式贷款都让你多还。

第三，能不能携带、能不能提前续约。能携带，换房时把利率和条件带到新房子上；有的贷方允许在期限中途提前续约，把旧利率和新期限的利率混合（blend-and-extend），这样不交提前还款罚金，可能要付手续费。

把几档放在一起比的办法

拿到报价以后，别只排利率，按你自己的计划把每一档算一遍：这个期限里要付的利息；在你最可能有变动的那一年（卖房、加按、一次还一大笔）解约，罚金大概多少；期限到了还欠多少、那时利率高 1 个百分点要多付多少。三样加起来最少的那一档，才是对你最划算的。

计划说不准的，宁可选罚金算法对你有利、能携带、提前还款额度大的那一份，哪怕利率高一点点。把你的计划和手上的报价告诉我，我按同一个算法帮你把这几档排一遍。

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