商业租赁：帮生意找铺位、帮业主找租客，签租约之前要看清的几件事

Q: 商业租金要交 GST 吗？

要，5%。商业租金一般不交 PST。

商业租约是合同，不归住宅租赁法管

大多数情况下，《住宅租赁法》不适用于商业租赁，RTB 也没有管辖权。租客不付租金时房东能怎么做，由《商业租赁法》（Commercial Tenancy Act）和《租金扣押法》（Rent Distress Act）规定；租约纠纷去民事解决仲裁庭（CRT）或者法院——CRT 受理 5,000 元以内的小额索赔，但部分涉及土地权益的纠纷不受理。

所以住宅租客的那些保护，比如每年的加租上限，商业租客都没有，全看租约怎么写。

谁可以帮你谈

替别人找租客、找铺位，或者谈租约条件并收费，照 BC《地产服务法》要有地产牌照；业主出租自己的物业不用。收租、管理楼宇是"出租物业管理"，要另一种牌照——我做的是交易服务，帮你找、帮你谈，不做物业管理。

先签租约意向书，把租金算清楚

商业租赁一般先签一份租约意向书（offer to lease），谈好主要条件，再由律师起草正式租约。意向书有没有约束力，要写清楚。

租金怎么算：常见的是净租（net）或三净租（triple net）——固定的基本租金，加上按面积分摊的附加租金（运营开支、地税等）。比较两个铺位，要把附加租金一起算。

租约里最要紧的几条

温哥华市给小生意的租约谈判指南提醒几条：续租选择权（到期能不能续、租金怎么定）；重建、拆除或出售条款（房东可以因此提前结束租约）；租户优惠（免租期、装修补贴或现金）。

BC 律师公会给律师的清单还列了：个人担保或赔偿协议、押金或信用证、能不能转让或转租（以后卖生意，买家要接手租约），以及租约要不要去土地产权局登记。

允许的用途写得太窄，以后换业务就会卡住；这一条我也会跟房东谈。

租约登记，楼卖了以后

照 BC《土地产权法》，3 年以内、租客实际占用的租约，不登记也对买下这栋楼的人有效；超过 3 年的，登记才能保护租客，这一条请律师看。

租期连所有续租选择权加起来超过 30 年的租约，登记时要交物业转让税；30 年以内的免。

税：租金交 GST，佣金的 PST 暂停了

商业租金要交 5% 的 GST；商业租金一般不交 PST。

省政府原定 2026 年 10 月 1 日起，对非住宅物业的地产服务收 7% 的 PST，包括商业租赁的佣金；2026 年 9 月 18 日宣布暂停，官方页面没有写新的日期。

签约之前先问市政府

在温哥华，每一门生意都要营业执照。市政府建议：租或者买营业场地之前，先向开发和建筑服务中心确认这个地址能不能做你的生意。改变用途算"开发"，可能要开发许可；在商业楼里占用一个空间之前（包括改了用途）要有占用许可；开餐馆，厨房通风和消防系统要申请建筑许可。

所以我会把"市政府确认用途和执照"写进意向书的条件里。

我怎么帮你租

租客：先定用途、面积、预算（基本租金加附加租金），再找铺位；意向书里先谈续租、拆除条款、免租期和装修补贴、转让权。

业主：定租金，看租客的经营情况和担保，把附加租金怎么分摊写清楚。

租还是买，见我的租还是买指南；买商业物业，见商业物业买卖页。

常见问题

BC 的《住宅租赁法》管商业租约吗？

一般不管，RTB 也不受理。商业租约是双方的合同；纠纷去民事解决仲裁庭（5,000 元以内的小额索赔）或者法院。

三净租（NNN）是什么意思？

租客付固定的基本租金，再按面积分摊附加租金：运营开支、地税等。比较铺位时要连附加租金一起算。

商业租约意向书有约束力吗？

要看怎么写。BC 律师公会给律师的清单里，意向书有没有约束力是要先讨论清楚的一项；签之前写明，或者先请律师看。

商业租金要交 GST 吗？