买卖多户出租楼和公寓楼：租客、翻修、重建和税

租约和押金跟着楼走

楼卖了，租约条件不变，买方成为新房东；押金（每份最多半个月租金）也由新房东负责退还。押金怎么交接，写进买卖合同或交房结算里。

条件期里要看：每一份租约、卖方确认过的租金清单、押金明细、运营开支、楼况。法律没有规定这张清单，这是买多户楼的常规做法，贷方看的也是这些。

5 户以上的出租楼，如果不是分契，或者是分契但整栋归同一个业主，业主不能用自住的理由收回单位。

租金：年度上限和大修加租

2026 年租金最多涨 2.3%，2027 年最多 2.2%，12 个月只能涨一次，要提前 3 个月通知。商业租户、按收入定租金的非牟利住房、合作社住房和部分辅助生活住所不适用这个上限。

大修的开支可以向 RTB 申请额外加租：开支要在申请前 18 个月内发生、预计至少 5 年不会再发生，按 10 年（120 个月）摊；每一期最多在年度上限之外再加 3%，超出的部分可以滚到第二、第三期。维修保养不到位造成的开支不算。

翻修收回单位：要 RTB 的命令

从 2021 年 7 月 1 日起，因为大规模翻修或维修要收回单位，业主不能只发通知，要通过 RTB 的争议解决程序申请收回命令。四个条件都要满足：所有必要的许可都拿到了，而且真心打算翻修；翻修需要单位空出来；翻修是为了延长单位或整栋楼的使用；终止租约是唯一合理的办法。

命令最早在发出 4 个月后生效，租客可以拿到相当于一个月租金的补偿；5 户以上的楼，租客有权在翻修完成后优先租回。业主证明不了条件都满足的，要赔租客 12 个月租金。

拆除，或者把单位改成非住宅用途，用的是 4 个月通知（RTB-29），租客有 30 天可以申诉，也拿一个月租金的补偿。

温哥华：重建时的租客安置和出租单位置换

在温哥华，涉及现有租客的重新分区或开发许可申请，适用市政府的《租客安置和保护政策》（TRPP）。住满一年的租客可以拿补偿：租住 5 年以内 4 个月租金，5 到 10 年 5 个月，10 到 20 年 6 个月，20 到 30 年 12 个月，30 到 40 年 18 个月，40 年以上 24 个月；另付搬家费，单间或一房 750 元，两房以上 1,000 元；还要帮租客找至少 3 个替代住处；新楼建成后，租客可以按起始市场租金打八折优先租回。Broadway Plan 等地区的条件更高。

温哥华的《出租住房存量官方发展计划》（Rental Housing Stock ODP）：3 户以上的新开发，要拆除或改变现有出租单位用途的，要一对一重建出租单位，用法律协议保证出租 60 年或楼的寿命，以较长的为准。

所以买温哥华的旧出租楼打算重建，出价之前先把这两笔算进去。

税：物业转让税、新建出租楼的优惠、外国买家

物业转让税：20 万以内 1%，20 万到 200 万 2%，200 万以上 3%；住宅部分超过 300 万的再加 2%。公寓楼在 BC Assessment 属于第 1 类（住宅）；楼下有商铺的混合用途楼，那 2% 只算住宅部分。

新建的出租楼（purpose-built rental）另有优惠，旧楼转手不适用：至少 4 个独立单位、不分契、按月或更长出租至少 10 年。2025 年 1 月 1 日到 2030 年 12 月 31 日买入的，免一般物业转让税；2024 年起还可以免超过 300 万部分的那 2%。

联邦 GST：2023 年 9 月 13 日以后、2031 年以前开工，2036 年以前完工的新建出租楼（至少 4 个单位，90% 以上长期出租），可以退 100% 的 GST；分契单位、独立屋、双拼、三拼和旧楼大翻新不适用。

外国买家：联邦禁令不管 4 户以上的楼；但 BC 20% 的附加物业转让税管的是住宅（第 1 类），公寓楼在内，外国买家在大温、首都区域（维多利亚一带）、菲莎河谷、欧肯纳根中部和纳奈莫这五个区域局买照样要交。

我怎么帮你买卖多户楼

买：先拿租金清单、每一份租约、押金明细和近几年的运营开支，按现在的租金算净营运收入；再看楼况和大修计划；打算重建的，先算租客补偿和出租单位置换。贷款这边——CMHC 保险的多户贷款、首付要多少——见我的多户公寓贷款页。

卖：挂牌之前把这些文件备齐，买方的条件期就花在楼上，不是等文件。买家也可能是非牟利机构：省政府 2023 年设立了 5 亿元的租住房保护基金（Rental Protection Fund），帮非牟利机构买现有的出租楼，租客不用搬走。

如果楼和贷款两边都由我做，签任何文件之前，我会书面告诉你我担任哪个角色、每个角色怎么收费。

常见问题

买了出租公寓楼，原来的租客和租约怎么办？

都留着。租约条件不变，你成为新房东，押金也由你负责退还。5 户以上、整栋一个业主的出租楼，不能用自住的理由收回单位。

翻修要租客搬走，要走什么程序？

先向 RTB 申请收回命令，四个条件都要满足；命令最早 4 个月后生效，租客拿一个月租金的补偿，5 户以上的楼租客有权在翻修后优先租回。

大修的费用能加到租金里吗？

可以向 RTB 申请额外加租：按 10 年摊，每一期最多在年度上限之外再加 3%。维修保养不到位造成的开支不算。

在温哥华重建出租楼，要给租客什么？

适用 TRPP 的：按租住年数给 4 到 24 个月租金，搬家费 750 或 1,000 元，帮找 3 个替代住处，新楼按起始市场租金打八折优先租回；出租单位还要一对一重建。

新建出租楼免物业转让税吗？

新建的才有：至少 4 个单位、不分契、出租至少 10 年；2025 年到 2030 年买入的免一般物业转让税。旧楼转手不适用。

非加拿大人能在 BC 买 4 户以上的楼吗？

联邦禁令不管 4 户以上的楼，可以买；但在大温、首都区域（维多利亚一带）、菲莎河谷、欧肯纳根中部和纳奈莫这五个区域局买住宅类物业（公寓楼属于住宅），要交 20% 的附加物业转让税。