买卖投资出租房：带租客卖、加租上限、短租和空置税

带租客买卖：租约跟着房子走

出租房卖了，买方成为新房东，租约条件不变。押金（最多半个月租金）也一起转给新房东负责退还；押金怎么交接，写进买卖合同或交房结算里。

买方想自己住或给近亲住：所有买卖条件都满足以后，买方书面要求，卖方通过住宅租赁处（RTB）的网上系统生成"买方自住三个月通知"（RTB-32P）发给租客。这个通知期从 2024 年 8 月 21 日起是 3 个月；租客有 21 天可以申诉，可以拿到相当于一个月租金的补偿。

近亲指配偶，或者买方、配偶的父母和子女。搬进去的人要在通知生效后的合理时间内住进去，至少住 12 个月；做不到的，除非有特殊情况，要赔租客 12 个月租金。

5 户以上的出租楼，只要不是分契、或者分契但整栋是同一个业主，就不能用自住的理由收回单位——这种楼见我的多户物业和公寓楼页。

租金：2026 年最多涨 2.3%，2027 年 2.2%

住宅租金每年最多能涨多少由省政府定：2024 年 3.5%，2025 年 3%，2026 年 2.3%，2027 年 2.2%。12 个月只能涨一次，要提前整整 3 个月用 RTB-7 表通知。

所以买有租客的房子，按现在的租金和这个上限算回报，不要按市场租金算。

短租：人口 1 万以上的城市，大多只能用自住房

从 2024 年 5 月 1 日起，人口 1 万以上的城市（温哥华、本拿比、列治文、素里都在内）和旁边的小社区，短租只能在房东自己的主要住所，加上一个套房或附属住宅。从 2025 年 5 月 1 日起，短租房东还要在省政府的登记系统登记；每次超过 90 天的租期不算短租。

所以在这些城市，买来投资、不是你主要住所的公寓，不能拿来做短租；分契也可以另外禁止短租。

空置税：投机和空置税、温哥华的空置房屋税

大温大部分城市，还有首都区域（维多利亚一带）的各个城市和基隆拿、纳奈莫、甘露等，在 BC 投机和空置税的范围里，名下每一个人每年 3 月 31 日之前都要分别申报。不符合免税的税率：加拿大公民和永久居民 2026 年起 1%；外国业主和全球收入未在加拿大报税的人 2026 年 3%，2027 年起 4%。

出租房要免这个税：一年里租客要住满 6 个月，每次出租至少一个月，跟没有亲属关系的租客要有照《住宅租赁法》签的书面租约。

温哥华市还有空置房屋税（Empty Homes Tax）：一年里空置超过 6 个月算空置，2025 年度的税率是评估值的 3%；一年里出租给非亲属至少 6 个月、每段至少连续 30 天的，可以免。

卖出时的税

租金收入和开支用 T776 表报。卖出时，赚的钱一般算资本利得，一半计入收入——把计入比例提高的提案，2025 年 3 月 21 日已经取消。以前扣过的折旧（CCA）要收回，也在 T776 上报；建筑物部分卖亏了不能报资本亏损，但可能有终止亏损（terminal loss）。

持有不到 365 天卖掉，赚的钱算营业收入（联邦的短期转手规定，出租房也适用）；持有不到 730 天，还要算 BC 炒房税：365 天以内 20%，到 730 天减到零。

我不是会计，卖之前请你的会计一起算。

买之前再看两件事：分契规章、谁能买

分契：从 2022 年 11 月 24 日起，分契不能再禁止业主出租，限制短租的规章还可以有。

外国买家：联邦禁令目前到 2027 年 1 月 1 日，管的是 3 户以内的房子，以及公寓、半独立、联排单位；外国买家在大温、首都区域（维多利亚一带）、菲莎河谷、欧肯纳根中部和纳奈莫这五个区域局买住宅，还要交 20% 的附加物业转让税。

我怎么帮你买卖出租房

买：先看每一份租约、租金和押金，按现在的租金和加租上限算回报，再看贷款——贷方怎么算租金收入，见我的出租投资房贷款页。

卖：带租客卖，买方只能接着收租，或者按上面的规定自住；你自己要住回去，通知期也是 3 个月（2025 年 6 月 18 日起）。卖不卖空房，要先算清楚，再把通知的时间排进交房日期。

如果房子和贷款两边都由我做，签任何文件之前，我会书面告诉你我担任哪个角色、每个角色怎么收费。

常见问题

出租房能带着租客卖吗？

能。租约照样有效，买方成为新房东，押金也转给新房东负责。买方要自住，要在所有条件满足以后书面要求卖方发 3 个月的通知。

买方要自住，租客有多少通知期？

3 个月（2024 年 8 月 21 日起），用 RTB 网上系统生成 RTB-32P；租客有 21 天可以申诉，可以拿到相当于一个月租金的补偿。

买方说要自住，结果没住怎么办？

买方或近亲要在合理时间内住进去、至少住 12 个月；做不到的，除非有特殊情况，要赔租客 12 个月租金。

2026 年、2027 年租金能涨多少？

2026 年最多 2.3%，2027 年最多 2.2%。12 个月只能涨一次，要提前整整 3 个月用 RTB-7 表通知。

在温哥华买的投资公寓能做 Airbnb 吗？

一般不能。2024 年 5 月 1 日起，温哥华这样人口 1 万以上的城市，短租只能在房东自己的主要住所（加一个套房或附属住宅），还要在省政府登记；分契也可以禁止短租。

出租房要交投机和空置税吗？

一年里租客住满 6 个月、每次至少一个月、有书面租约的，可以免；但名下每个人每年 3 月 31 日前都要申报。不符合的，公民和永久居民 2026 年起 1%，外国业主 2026 年 3%、2027 年起 4%。